NJA 2016 s. 482 — uppsägning av hyresgäst efter exekutiv auktion
Högsta domstolens avgörande i mål T 513-15, 2016-06-10 (NJA 2016 s. 482). Den som köper en fastighet på exekutiv auktion och vill säga upp en lokalhyresgäst måste ändå lämna underrättelse enligt 12 kap. 58 § jordabalken — annars är uppsägningen ogiltig.
Vad gällde målet?
Karlstads kommun köpte en fastighet på exekutiv auktion och sade upp hyresgästen Solstadens Motorsport med stöd av 12 kap. 46 § utsökningsbalken. Kommunen lämnade ingen sådan underrättelse om hyresgästens rätt att få tvisten prövad som annars krävs vid uppsägning av en lokalhyresgäst. Frågan var om en sådan underrättelse behövs även i auktionsfallet.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut: uppsägningen var ogiltig. Underrättelse enligt 12 kap. 58 § jordabalken ska lämnas även när uppsägningen görs med stöd av 12 kap. 46 § utsökningsbalken efter ett köp på exekutiv auktion. Hyresgästens behov av att informeras om sina rättigheter är detsamma oavsett om uppsägningen grundas på jordabalken eller utsökningsbalken. Saknas underrättelsen blir uppsägningen utan verkan. Avgörande lagrum: 12 kap. 58 § jordabalken och 12 kap. 46 § utsökningsbalken.
Vad betyder domen i praktiken?
Köper du en uthyrd lokal på exekutiv auktion och vill bli av med hyresgästen — följ formkraven i 12 kap. jordabalken exakt. En uppsägning utan korrekt underrättelse är verkningslös, och tidsfristerna börjar inte räknas.