Hur tydlig måste en uppsägning för villkorsändring vara?
Högsta domstolen, 12 maj 2022, mål nr T 2270-21
Egencia Sweden AB hyrde lokaler av JYMA Fastigheter. Egencia skickade en uppsägning för villkorsändring till JYMA. Högsta domstolen avgjorde om uppsägningen var giltig.
Vem kan säga upp en lokal för villkorsändring?
Egencia Sweden AB mot JYMA Fastigheter Stortorget AB.
Tvisten handlade om hur tydliga uppgifter om begärda villkorsändringar måste vara för att en uppsägning för villkorsändring enligt jordabalken ska ha verkan.
Vad hände i rättsfallet?
Egencia hyrde lokaler av JYMA i Malmö. De två hyresavtalen hade en uppsägningstid om tolv månader och skulle förlängas med tre år om uppsägning inte skedde. Vid utgången av 2017 löpte hyrestiden ut och diskussioner om förlängning påbörjades. Egencia skickade en uppsägning för villkorsändring i december 2016 men parterna nådde ingen överenskommelse. Egencia flyttade ut vid slutet av 2017 och betalade inte hyra därefter. JYMA krävde betalning för hyran efter 2017 eftersom de ansåg att uppsägningen var otydlig. Tingsrätten och hovrätten gav JYMA rätt, och Egencia överklagade till Högsta domstolen.
Så avgjorde Högsta domstolen lokalhyresgästens uppsägning
Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut. Egencia fick ersätta JYMA för bolagets rättegångskostnader i Högsta domstolen. JYMA vann målet.
Hur tydlig måste en uppsägning vara för att vara giltig?
Högsta domstolen bedömde att Egencias uppsägning var otydlig och därmed ogiltig enligt 12 kap. 58 a § jordabalken. Uppsägningen måste vara så konkret och klar att den direkt kan ligga till grund för förhandlingar mellan parterna. Eftersom Egencias uppsägning inte uppfyllde detta krav, ansågs den vara utan verkan. Egencia var därför skyldigt att betala hyra även efter uppsägningens datum.
Tips och råd: Så ska en uppsägning se ut för att vara giltig
Om du ska säga upp ett hyresavtal är det viktigt att vara tydlig och konkret när man säger upp hyresavtal för villkorsändring men även i övriga fall. Som tumregel ska uppsägningen kunna ligga till grund för förhandlingar mellan parterna. Därför ska villkor, och ändring av villkor, anges på ett klart sätt. En uppsägning av ett hyresavtal är en drastisk förändring av ett avtalsförhållande varför höga krav på tydlighet ställs. Var proaktiv och ta hjälp med att formulera en uppsägning för att säkerställa att alla krav enligt lag är uppfyllda.
Behöver du utforma en uppsägning? Kontakta oss för juridisk hjälp.