Den svårtolkade uppsägningen (NJA 2022 s. 388)
Högsta domstolens avgörande i mål T 2270-21, 2022-05-12 (NJA 2022 s. 388, ”Den svårtolkade uppsägningen”). HD slår fast att en uppsägning av ett lokalhyresavtal för villkorsändring måste klart ange att det är en sådan uppsägning och vilka nya villkor som begärs — en otydlig uppsägning är ogiltig och avtalet löper vidare på oförändrade villkor.
Vad gällde målet?
En lokalhyresgäst (Egencia) sade upp sina hyresavtal med hyresvärden JYMA Fastigheter. I uppsägningen angavs bl.a. att hyrestiden skulle förlängas med två månader. Innehållet var svårtolkat och det var oklart om det rörde sig om en uppsägning för villkorsändring eller något annat. Egencia slutade betala hyra. Frågan var om en giltig uppsägning skett.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens dom. En lokalhyresgäst kan säga upp ett avtal antingen för villkorsändring eller för avflyttning, och en uppsägning för villkorsändring måste klart ange att det är fråga om en sådan uppsägning och vilka nya villkor som begärs. Den aktuella uppsägningen var inte tillräckligt tydlig och var därför ogiltig; hyresavtalen fortsatte att löpa på oförändrade villkor. Eftersom Egencia ändå hade slutat betala hyra var bolaget betalningsskyldigt.
Vad betyder domen i praktiken?
En oklart formulerad uppsägning kan bli helt verkningslös — med följden att avtalet löper vidare och att den som slutat betala står i skuld. Lokalhyresgäster och hyresvärdar bör formulera uppsägningar för villkorsändring uttryckligt och precist, ange de nya villkoren och inte lämna utrymme för tolkning. Anlita gärna ombud; en felaktig uppsägning kan bli dyr.