Rättsfall

RH 2015:13 — Strider det mot god sed i hyresförhållanden att en hyresvärd säger upp hyresgäster för att genomföra standardhöjande åtgärder utan deras godkännande eller hyresnämndens tillstånd?

RH 2015:13 — Att säga upp hyresgäster för att kringgå kravet på godkännande av standardhöjande åtgärder strider mot god sed, och uppsägningen godtogs inte

Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 353-14, 2014-07-04 (RH 2015:13). Hovrätten avslog hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra. En hyresvärd som säger upp hyresgäster sedan de förklarat att de inte accepterar en framtida hyreshöjning, för att kunna genomföra standardhöjande åtgärder utan hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd, kringgår reglerna om hyresgästinflytande i 12 kap. 18 d § jordabalken. Ett sådant förfarande strider mot god sed i hyresförhållanden enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken, och att en ersättningslägenhet erbjudits saknade betydelse.

Vad gällde målet?

A.A. och B.B. hyrde en för funktionshindrade särskilt anpassad lägenhet av Fastighets AB Radiomasten (hyresvärden). Sedan en fuktskada anmälts flyttade hyresgästerna till en evakueringslägenhet medan lägenheten åtgärdades, men hyresvärden vidtog i samband med detta även standardhöjande åtgärder som skulle medföra en betydligt högre hyra. När hyresgästerna förklarade att de inte accepterade den högre hyran sade hyresvärden upp avtalet och hänsköt tvisten till Hyresnämnden i Linköping. Hyresnämnden ansåg att det inte var oskäligt eller stred mot god sed att hyresförhållandet upphörde och biföll hyresvärdens ansökan. A.A. och B.B. överklagade till Svea hovrätt och yrkade att talan skulle avslås.

Vad sa hovrätten?

Hovrätten prövade enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken om det stred mot god sed i hyresförhållanden eller annars var oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphörde. Hovrätten framhöll att en hyresvärd som vill utföra standardhöjande åtgärder med inte obetydlig inverkan på bruksvärdet måste ha hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd enligt 12 kap. 18 d § jordabalken, och att en åtgärd som vidtagits utan detta vid hyrestvist får beaktas först efter fem år enligt 12 kap. 55 a § jordabalken. Hyresvärden hade varken fått godkännande eller tillstånd utan i stället sagt upp hyresgästerna sedan de motsatt sig den framtida hyran. Att tillåta en hyresvärd att på det sättet säga upp avtalet för att genomföra standardhöjande åtgärder utan godkännande eller tillstånd skulle innebära ett kringgående av reglerna om hyresgästinflytande i 12 kap. 18 d § jordabalken och strida mot god sed i hyresförhållanden. Att hyresvärden erbjudit en ersättningslägenhet saknade betydelse. Hyresvärdens talan avslogs därför och hyresvillkoren skulle gälla oförändrade. Avgörandet var enigt.

Vad betyder domen i praktiken?

Avgörandet ger hyresgäster ett starkt skydd mot att besittningsskyddet kringgås via renoveringar. En hyresvärd kan inte tvinga fram en hyreshöjning efter standardhöjande åtgärder genom att säga upp den hyresgäst som inte accepterar den nya hyran; vägen går i stället via hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd enligt 12 kap. 18 d § jordabalken. Att erbjuda en likvärdig ersättningslägenhet läker inte förfarandet. För hyresvärdar innebär det att hyresgästinflytandet måste respekteras innan standardhöjande åtgärder genomförs, och för hyresgäster att en uppsägning som i praktiken syftar till att runda inflytandereglerna kan angripas som stridande mot god sed.

Läs vidare

Relaterade rättsfall