RH 2015:16 — Utan bevis om att hyresgästerna delgetts underrättelse om återvinningsfristen kunde de inte skiljas från hyresrätten trots obetalda hyror
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 8968-14, 2015-01-21 (RH 2015:16). Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och avslog hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra. Även om hyresgästerna dröjt med ett flertal hyror kunde de inte skiljas från hyresrätten med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken, eftersom hyresvärden inte visat att de fått del av sådan underrättelse om återvinningsfristen som avses i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken. En sådan underrättelse måste delges, och det förenklade delgivningsförfarandet i 12 kap. 8 § fjärde stycket jordabalken kan inte användas.
Vad gällde målet?
Umeå kommun, som hyrde en lägenhet i första hand av AB Bostaden i Umeå och hyrde ut den i andra hand till E.B. och Y.J. enligt ett övergångskontrakt, sade upp andrahandsavtalet på grund av att hyresgästerna underlåtit att betala ett flertal hyror och yrkade hos Hyresnämnden i Umeå att avtalet skulle förklaras förverkat och hyresgästerna åläggas att flytta. E.B. och Y.J. bestred talan. Hyresnämnden fann att återvinningsfristen inte iakttagits, att det som låg hyresgästerna till last inte var av ringa betydelse och biföll kommunens talan. E.B. och Y.J. överklagade till Svea hovrätt och yrkade i första hand att kommunens talan skulle avslås.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten redogjorde för de formkrav som en hyresvärd måste iaktta för att en hyresgäst ska kunna skiljas från bostaden på grund av förverkande enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken: uppsägning med iakttagande av uppsägningstiden i 12 kap. 4 §, delgivning av underrättelse enligt 12 kap. 44 § första stycket 1 om möjligheten att återvinna hyresrätten genom betalning, samt meddelande till socialnämnden. Trots att hyresnämndens protokoll angav att delgivning skedde fanns inget bevis om delgivning i akten, och den handling hyresvärden gett in i hovrätten avsåg en uppsägning till ett annat upphörandedatum och rörde bara en av hyresgästerna. Hovrätten framhöll att en underrättelse enligt 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken ska delges och att det förenklade förfarandet i 12 kap. 8 § fjärde stycket jordabalken inte får användas (jämför prop. 1983/84:137 s. 129 och NJA 1988 s. 420). Eftersom hyresvärden inte visat att hyresgästerna fått del av underrättelsen kunde de inte skiljas från hyresrätten (jämför RBD 16:77 och RBD 22:94), och någon annan grund hade inte åberopats. Hyresvärdens talan avslogs. Avgörandet var enigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet visar hur avgörande delgivningen av återvinningsunderrättelsen är vid förverkande på grund av obetald hyra. Det räcker inte att hyresgästen faktiskt dröjt med hyran; hyresvärden måste kunna bevisa att var och en av hyresgästerna delgetts underrättelse om återvinningsfristen enligt 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken, och underrättelsen kan inte skickas med det förenklade delgivningssättet. En hyresvärd bör därför säkra bevisning om delgivningen och se till att den avser rätt uppsägning och samtliga hyresgäster, medan en hyresgäst som ifrågasätter förverkandet med framgång kan peka på brister i delgivningen även om hyran inte betalats i tid.