RH 2015:18 — Lägenheter på Kungsholmen och Södermalm ansågs direkt jämförbara med lägenheter i Sundbyberg, och ortsbegreppet kan inte likställas med kommun
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 386-14, 2015-01-30 (RH 2015:18). Hovrätten biföll hyresvärdens överklagande och fastställde hyrorna till de yrkade beloppen. Lägenheter i fastigheter på Kungsholmen och Södermalm i Stockholm ansågs direkt jämförbara med prövningslägenheter i Sundbyberg, eftersom lagtextens begrepp orten i 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken inte kan användas synonymt med kommun; avgörande är i stället ett jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på bostadshyresmarknaden. För en grupp hyresgäster medgavs infasning av de nya hyrorna enligt 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken.
Vad gällde målet?
S.H. och medparter (hyresgästerna) hyrde av Wåhlin Fastigheter Aktiebolag (hyresvärden) lägenheter i de totalrenoverade fastigheterna Stugan 10, Grönskogen 4 och Kapellet 2 i Sundbyberg. Hyresvärden begärde hos Hyresnämnden i Stockholm höjda hyror och åberopade jämförelselägenheter i egna, likaledes renoverade fastigheter i Stockholm, medan hyresgästerna åberopade lägenheter i Sundbyberg och bestred att jämförelse med Stockholm över huvud taget kunde ske. Hyresnämnden fann att inget material var direkt jämförbart och fastställde hyrorna efter en allmän skälighetsbedömning, samtidigt som yrkandet om infasning avslogs. Både hyresvärden och hyresgästerna S.H. m.fl. överklagade till Svea hovrätt; en grupp hyresgäster, M.J. m.fl., motsatte sig ändring men begärde infasning.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten prövade hyran enligt 12 kap. 55 § jordabalken och slog fast att de av hyresgästerna åberopade lägenheterna i Sundbyberg avvek för mycket i standard för att kunna ligga till grund för en direkt jämförelse, men kunde tjäna som bakgrundsmaterial. När det gällde hyresvärdens jämförelselägenheter i Stockholm uttalade hovrätten att lagtextens begrepp orten i 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken inte kan användas synonymt med kommun, och att det avgörande för en direkt jämförelse är att lägenheterna har ett jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på bostadshyresmarknaden (jämför RH 2013:3). Stor-Stockholm utgör i allt väsentligt en bostadsmarknad, och prövningslägenheterna i Sundbyberg ansågs ha minst lika god tillgång till kommunikationer, affärer och restauranger som jämförelselägenheterna på Kungsholmen och vid Ringvägen på Södermalm. De av hyresvärden åberopade lägenheterna kunde därför, med vissa undantag, användas för direkt jämförelse, och för de prövningslägenheter som saknade motsvarighet bestämdes hyran efter en allmän skälighetsbedömning i linje med de direkt jämförbara. Hyresvärdens talan bifölls och hyrorna fastställdes till de yrkade beloppen. För de hyresgäster som företräddes av Hyresgästföreningen och där höjningen var betydande medgavs infasning av de nya hyrorna enligt 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken (jämför RH 2013:9), medan retroaktiv hyra fick delas upp enligt hyresvärdens medgivande. Avgörandet var enigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet vidgar möjligheten till direkt jämförelse över kommungränser i storstadsområden. Att prövningslägenheten och jämförelselägenheten ligger i olika kommuner hindrar inte en direkt jämförelse så länge hyresläget är jämförbart och förhållandena i övrigt likartade; ortsbegreppet i 12 kap. 55 § jordabalken ska inte likställas med kommun. Inom Stor-Stockholm, som i praktiken utgör en sammanhängande bostadsmarknad, kan därför centralt belägna Stockholmslägenheter jämföras direkt med lägenheter i grannkommuner som Sundbyberg. För hyresgäster mildras genomslaget av väsentliga höjningar genom att infasning enligt 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken kan komma i fråga även när retroaktiv hyra får delas upp, i vart fall när det överskjutande beloppet är avsevärt.