RH 2019:31 — Skiljeklausul hindrade inte talan om lokalhyresersättning
Svea hovrätts avgörande i mål Ö 3338-19, 2019-06-28 (RH 2019:31). En lokalhyresgäst väckte fastställelsetalan om rätt till ersättning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd. Hyresvärden invände att en skiljeklausul utgjorde rättegångshinder. Hovrätten fann att en sådan ersättningstvist faller inom 12 kap. 66 § JB — och att skiljeavtalet därför inte kunde göras gällande som rättegångshinder. Domstolen behåller behörigheten.
Vad gällde målet?
Lokalhyresgästen W. Mode AB förde talan mot hyresvärden Skärholmen Retail AB om rätt till ersättning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd (butiks- och lagerlokal, uppsägning till upphörande 30 september 2017). Tingsrätten lämnade Skärholmen Retails avvisningsyrkande utan bifall. Skärholmen Retail överklagade till Svea hovrätt och yrkade att W. Modes talan skulle avvisas.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet. Domskäl: enligt 12 kap. 66 § JB får ett avtal om att framtida tvister ska hänskjutas till skiljemän i vissa fall inte göras gällande om det saknar förbehåll om rätt att klandra skiljedomen, bl.a. i frågor om bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB. Av förarbetena framgår att 1989 års ändring av 66 § endast var redaktionell; lagstiftaren avsåg ingen materiell ändring av vilka ersättningstvister som undantas från skiljemannaprövning. En fastställelsetalan om huruvida rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § föreligger utgör därför en sådan talan om bestämmande av ersättning enligt 58 b § som avses i 66 §. Skiljeavtalet, som saknade klanderförbehåll, kunde därmed inte göras gällande som rättegångshinder. Beslutet var enhälligt.
Vad betyder domen i praktiken?
För lokalhyresgäster: det tvingande hyresgästskyddet innebär att ersättningsanspråk vid indirekt besittningsskydd kan prövas i allmän domstol trots en skiljeklausul utan klanderförbehåll — även när talan förs som fastställelsetalan. För hyresvärdar och ombud: en skiljeklausul räcker inte för att förhindra domstolsprövning av dessa frågor.