RH 2019:43 — LSS-gruppbostad är lokalhyra
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 7411-18, 2019-02-22 (RH 2019:43): ett hyresavtal där en kommun blockförhyr en byggnad för LSS-gruppbostad med sex bostadsutrymmen samt personal- och gemensamhetsutrymmen avser lokalhyra, inte bostadshyra. Bostadsmomentet är underordnat en verksamhet av institutionell natur. Hyresvärdens överklagande avslogs.
Vad gällde målet?
Mitman 1 Bränninge AB (hyresvärden) ansökte om hyresnämndens godkännande av avvikelser från de tvingande bostadshyresreglerna (blockhyra) avseende ett avtal med Habo kommun. Avtalet avsåg en byggnad med sex lägenheter för sex vårdtagare samt personal-, teknik- och gemensamhetsutrymmen, för LSS-gruppbostad under 20 år. Hyresnämnden i Jönköping bedömde avtalet som lokalhyra och avvisade ansökan. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt; kommunen biträdde yrkandet.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandet. Blockuthyrning enligt 12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken förutsätter att avtalet avser bostadslägenheter. Med bostadslägenhet avses enligt 12 kap. 1 § tredje stycket lägenhet som helt eller till inte oväsentlig del används som bostad. Avgörande är främst upplåtelsens ändamål; avtalets utformning och objektets beskaffenhet får betydelse (RBD 1979:37, RBD 1993:5). Med hänsyn till avtalets utformning (lokalhyresformulär, 20 år, fastighetsskatt/moms) och att lägenheten omfattar personal- och gemensamhetsutrymmen fann hovrätten att det var fråga om verksamhet av institutionell natur där bostadsmomentet var underordnat. Avtalet var därför lokalhyra. Hovrätten tillade att avtalet, om det setts som bostad, ändå bara omfattat en lägenhet (hela byggnaden) och därmed inte uppfyllt blockhyreskriterierna.
Vad betyder domen i praktiken?
Fastighetsägare och kommuner som bygger LSS- och omsorgsboenden bör räkna med att helhetsförhyrningar med personal- och gemensamhetsutrymmen bedöms som lokalhyra — då krävs ingen hyresnämndsprövning av avvikelser, men bostadshyresgästens skydd gäller inte förstahandsavtalet. Vill man ha ett blockhyresavtal måste avtalet konstrueras så att flera bostadslägenheter faktiskt specificeras.