RH 2019:44 — Serviceavgifter på hyresavin ingick inte i hyran
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 3591-18, 2019-06-19 (RH 2019:44): på ett seniorboende fakturerades avgifter för matsal, butik och tv-utbud på hyresavin och hyresgästerna var förpliktade att betala dem. Eftersom hyran och avgifterna behandlades separat och avgifterna inte tillföll hyresvärden utan andra aktörer, ingick de inte i den hyra som skulle prövas. Hyresgästernas överklaganden avslogs.
Vad gällde målet?
Cisterna AB (hyresvärden) driver seniorboendet Björnbo. H.U. m.fl., hyresgäster, begärde hyressänkning; hyresvärden begärde höjning för vissa lägenheter. Utöver hyran betalade hyresgästerna avgifter för matsal, butik och tv-utbud på hyresavin. Hyresnämnden i Stockholm avslog sänkningsyrkandena och biföll delvis höjningen. Vissa hyresgäster överklagade till Svea hovrätt; hyresvärden motsatte sig ändring.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten avslog överklagandena. Enligt 12 kap. 55 § jordabalken ska hyran fastställas till skäligt belopp utifrån bruksvärdet; saknas jämförelsematerial görs en allmän skälighetsbedömning (jfr prop. 2009/10:185 s. 22). Om en hyresgäst debiteras dels hyra, dels avgift för viss service, har serviceavgiften inte ansetts ingå i hyran (RH 2000:5). Avgörande här var att hyran och avgifterna behandlades separat och att avgifterna inte tillföll hyresvärden utan andra aktörer — därför ingick de inte i hyran. Hovrätten anslöt sig till hyresnämndens skälighetsbedömning (bortsett från att hyran avsåg hyra och inte ”totalhyra”) och godtog förhandlingsöverenskommelsen, även om den inte getts in. Hovrätten erinrade också om att bruksvärdet ska bedömas, inte poängmodeller (RH 2014:43).
Vad betyder domen i praktiken?
För hyresvärdar på service- och seniorboenden ger domen stöd för att separat debiterade serviceavgifter som vidarebefordras till andra aktörer hålls utanför bruksvärdesprövningen. Hyresgäster och ombud bör granska om en avgift verkligen behandlas separat och tillfaller annan än hyresvärden — annars kan den räknas in i hyran.