Kartskissen (NJA 1986 s. 366)
Högsta domstolens avgörande i mål T 351-84, 1986-07-01 (”Kartskissen”, NJA 1986 s. 366). När ett köpekontrakt om fast egendom hänvisar till en bifogad kartskiss med utmärkta gränser, är det säljaren som måste bevisa en muntlig inskränkning av det område kartan visar. Misslyckas det, gäller köpet hela det utmärkta området.
Vad gällde målet?
En säljare hade genom köpekontrakt överlåtit ett markområde om cirka 20 000 m² enligt en bifogad kartskiss, kallat Kungshällsudden, till fyra syskon. Efter avstyckningen tvistade parterna om en bit åkermark verkligen ingått i köpet, samt om var en avtalad utfartsväg skulle löpa. Säljaren yrkade fastställelse av att åkermarken inte ingått och att vägrätten avsåg den befintliga vägen. Frågan var en avtalstolkning enligt JB 4 kap. 1 §.
Vad sa HD?
HD ändrar HovR:ns dom och fastställer tingsrättens dom, vilket innebär att säljarens fastställelsetalan ogillas. Köparna vinner. HD ansluter sig till tingsrättens bedömning. Parterna är ense om att den gränsdragning säljaren hävdar inte framgår av köpekontraktet med den bifogade kartskissen. HD anför att det därför åligger säljaren att visa att parterna muntligen avtalat om den påstådda begränsningen av området. Bevisningen om vad som sagts vid kontraktets undertecknande räcker inte för att styrka en sådan inskränkning. Den omtvistade åkermarken ska därför anses ha ingått i köpet. Beträffande vägrätten, som inte närmare behandlats i kontraktet, ges avtalet den tolkning köparna hävdat. Avgörandet följer principen att den skriftliga kartskissen styr när motstående muntlig överenskommelse inte bevisas.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen understryker vikten av att noggrant precisera köpeobjektet i skrift vid fastighetsköp. Den part som vill begränsa ett område mot en bifogad karta bär bevisbördan för en muntlig inskränkning. För säljare är lärdomen att en otydlig karta tolkas till köparens fördel. Skriv in gränser, areal och undantag uttryckligen i kontraktet.