Den uteblivna mäklarprovisionen (NJA 1986 s. 146)
Högsta domstolens avgörande i mål T 160-83, 1986-03-20 (”Den uteblivna mäklarprovisionen”, NJA 1986 s. 146). När köpekontraktet villkorats så att köpebrev ska upprättas mot att säljaren får köpeskillingen, och köparen aldrig betalar, har mäklaren ingen rätt till provision om inget annat avtalats. Provisionsrätten är beroende av att villkoret uppfylls.
Vad gällde målet?
En fastighetsmäklare förmedlade en fritidsfastighet och anvisade en köpare han kände sedan tidigare. Köpekontrakt upprättades för 410 000 kr. Enligt kontraktet skulle köpebrev upprättas mot att säljaren erhöll köpeskillingen. Köparen fullföljde aldrig köpet, varken handpenning eller övertagande av lån. Mäklaren krävde ändå provision av säljaren. Frågan var om mäklaren hade rätt till provision trots att köpet inte fullbordades.
Vad sa HD?
Med ändring av hovrättens dom ogillar HD mäklarens talan. HD anför att den ståndpunkt som intogs i NJA 1916 s. 378 alltjämt gäller och inte bör frångås. Lagstiftning efter 1916, däribland lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, har inte väsentligt ändrat förutsättningarna. När ett avtals giltighet gjorts beroende av att en omständighet senare inträffar, exempelvis att köpeskillingen betalas, uppskjuts mäklarens provisionsrätt till dess villkoret uppfylls (jfr prop 1983/84:16 s 46). HD framhåller att en säljare ofta är en privatperson utan vana vid fastighetsaffärer, för vilken det ter sig naturligt att provision inte ska betalas om köpet inte fullföljs. Mäklaren är däremot yrkesman som kan utverka avtal om provision oberoende av betalning. Här hade ingen sådan överenskommelse träffats. Köpets uteblivna betalning medför därför att mäklaren saknar rätt till provision.
Vad betyder domen i praktiken?
Mäklaren bär risken när kontraktet villkorats av betalning. Vill mäklaren ha provision även om köpet faller på utebliven betalning måste det avtalas uttryckligt med uppdragsgivaren. Säkra en handpenning vid kontraktstecknandet som täcker provisionen, eller skriv in att provision utgår när bindande köpeavtal förmedlats. För säljare innebär domen ett skydd mot opåräknade provisionskrav vid kontrakt som aldrig fullföljs.