Den medgivna hävningen (NJA 1986 s. 205)
Högsta domstolens avgörande i mål T 213-83, 1986-04-09 (”Den medgivna hävningen”, NJA 1986 s. 205). I mål om annullering av ett lagfaret fastighetsköp får domstolen inte utan vidare lägga köparens medgivande till grund för dom. Hänsyn till lagfartsplikten gör momentet indispositivt när det finns anledning anta att det i själva verket är en återöverlåtelse.
Vad gällde målet?
Ett bolag sålde en fastighet och köparna fick lagfart. En förutsättning för köpet var att köparna kunde finansiera det genom lån från bolaget, vilket krävde dispens från aktiebolagslagens låneförbud. Dispens beviljades inte och köpeskillingen betalades aldrig. Bolaget förde talan om att förvärvet skulle återgå och att lagfarten skulle undanröjas. Köparna medgav talan men uteblev från förberedelsen. Frågan var om medgivandet kunde läggas till grund för bifall.
Vad sa HD?
HD ogillar käromålet. HD anför att utgångspunkten i ett dispositivt tvistemål är att domstolen ska döma i enlighet med ett medgivande, men att även sådana mål kan innehålla indispositiva moment som domstolen måste underkasta officialprövning. På fastighetsrättens område gör sig hänsynen till tredje man och allmänna intressen gällande. Lagfartsplikten enligt JB 20 kap. 1 § innebär att i princip varje förvärv ska lagfaras; rättsverkningarna skiljer sig beroende på om det är fråga om annullering eller en återöverlåtelse. Domstolen ska därför inte lägga medgivandet till grund för domen om processmaterialet ger särskild anledning anta att det egentligen rör en återöverlåtelse. Enligt JB 4 kap. 3 § 1 är ett villkor om köpets bestånd ogiltigt om det inte tagits in i köpehandlingen. Köpebrevet saknade förbehåll om hävningsrätt vid utebliven betalning, så bolaget hade ingen rätt att häva. För att fastigheten ska återgå krävs en återöverlåtelse. Medgivandet kunde därför inte läggas till grund för bifall.
Vad betyder domen i praktiken?
Ett medgivande löser inte automatiskt ett lagfaret fastighetsköp. Vill säljaren kunna häva vid utebliven betalning måste hävningsrätten skrivas in i köpehandlingen enligt formkravet i JB 4 kap. 3 §. Utan sådant förbehåll är parterna hänvisade till en återöverlåtelse, med nya skatte- och lagfartskonsekvenser. Säkra alltid återgångs- och hävningsvillkor i själva köpebrevet, inte i sidoöverenskommelser.