RH 2016:81 — Lång tid mellan rättelseanmaning och uppsägning hindrar inte förverkande när hyresvärdens kontakter visat att störningarna togs på allvar
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 9616-16, 2016-12-05 (RH 2016:81). Hyresrätten var förverkad. Att hyresvärden avvaktat viss tid med uppsägningen utgjorde inget hinder mot förverkande, eftersom hyresvärdens kontakter med hyresgästen och sociala myndigheter under mellantiden inneburit att hyresgästen inte med fog kunnat uppfatta att hyresvärden inte såg allvarligt på störningarna.
Vad gällde målet?
AB Familjebostäder (hyresvärd) sade upp hyresavtalet med H.L. (hyresgäst), som sedan juni 1997 hyrt en lägenhet om två rum och kök, till upphörande den 30 april 2016 och yrkade vid hyresnämnden i Stockholm att avtalet inte skulle förlängas och att H.L. skulle åläggas att flytta. Hyresvärden gjorde i första hand gällande att hyresrätten var förverkad på grund av återkommande högljudda störningar sedan 2013. H.L. anmodades den 3 juli 2015 att vidta rättelse, men störningar konstaterades enligt störningsjourens rapporter i augusti, september och oktober 2015. Hyresvärden sade upp avtalet först den 27 januari 2016. Hyresnämnden i Stockholm biföll hyresvärdens upphörsyrkande. H.L. överklagade till Svea hovrätt och yrkade att hyresvärdens talan skulle avslås.
Vad sa hovrätten?
Svea hovrätt avslog överklagandet; H.L. var därmed skyldig att flytta genast. Enligt 12 kap. 25 § första stycket jordabalken ska hyresgästen se till att omgivningen inte utsätts för störningar, och enligt 42 § första stycket 6 samma kapitel är hyresrätten förverkad om hyresgästen åsidosätter detta och rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse. Störningsjourens rapporter visade att H.L., trots rättelseanmaningen den 3 juli 2015, fortsatt utsatt grannarna för störningar, varför hyresvärden haft rätt att säga upp avtalet. Frågan var om hyresvärden dröjt för länge. I hovrättspraxis anses en hyresrätt inte förverkad om det förflutit för lång tid mellan rättelseanmaning och uppsägning, eftersom tidsutdräkten kan ge hyresgästen intrycket att hyresvärden inte ser allvarligt på det inträffade (Svea hovrätts beslut den 24 november 2015 i mål ÖH 8071-15). Här hade hyresvärden dock haft åtskilliga kontakter med socialtjänsten och äldreomsorgen samt gjort hembesök och hållit möten hos H.L. under sommaren och hösten 2015 för att finna en lösning. Vid dessa förhållanden hade H.L. inte med fog kunnat få uppfattningen att hyresvärden inte såg allvarligt på störningarna, och dröjsmålet utgjorde därför inget hinder mot förverkande enligt 46 § första stycket 1 jordabalken. Beslutet var enhälligt (hovrättsråden Christian von Szalay och Gun Lombach samt tf. hovrättsassessorn Katarina Rodell Zaar, referent).
Vad betyder domen i praktiken?
Den etablerade principen att en hyresrätt inte är förverkad om det förflutit för lång tid mellan rättelseanmaning och uppsägning är inte absolut. Avgörande är om hyresgästen med fog kunnat uppfatta att hyresvärden inte såg allvarligt på störningarna. Om hyresvärden under mellantiden aktivt hållit kontakt med hyresgästen och sociala myndigheter samt vidtagit åtgärder för att lösa problemet, kan hyresvärden avvakta med uppsägningen utan att förlora rätten att göra förverkande gällande. En hyresvärd som söker en socialt hållbar lösning riskerar alltså inte att gå miste om förverkandegrunden enbart för att uppsägningen dröjer.