RH 2016:9 — Ett hyresvillkor om komplementboende hindrar inte att förlängningstvisten prövas utan att villkoret först ändrats
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 3104-15, 2015-12-04 (RH 2016:9). Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och biföll hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra. Ett hyresvillkor som gav starkare besittningsskydd än lag behövde inte ändras först, utan dess förekomst vägdes in i intresseavvägningen enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.
Vad gällde målet?
En hyresvärd sade upp hyresavtalet med H.L. och E.L. och yrkade i hyresnämnden i Stockholm att avtalet inte skulle förlängas. Hyresgästerna åberopade ett hyresvillkor som gav dem rätt att använda prövningslägenheten som komplementboende. Hyresnämnden avslog hyresvärdens upphörsyrkande. Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt och yrkade bifall till sin talan.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och biföll hyresvärdens talan om att avtalet skulle upphöra, med kortare uppskov för hyresgästerna att flytta. Villkoret om komplementboende ställde inte de krav som praxis annars uppställer och gav därför ett starkare besittningsskydd än 12 kap. jordabalken. Även om en villkorsändring formellt kräver ansökan enligt 12 kap. 54 § jordabalken fann hovrätten att det inte fanns något hinder mot att pröva förlängningstvisten utan att villkoret dessförinnan ändrats; villkorets förekomst fick i stället beaktas inom intresseavvägningen enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken. Lägenheten var inte en nödvändig komplementbostad, och då villkoret gällt tills vidare i över tio år och hyresvärden angett ett sakligt skäl var det inte oskäligt att avtalet upphörde. Avgörandet var enigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Ett för hyresgästen förmånligt villkor om komplementboende låser inte förlängningsprövningen: hyresvärden behöver inte först driva en villkorsändring, utan villkoret vägs in i skälighetsbedömningen. Ett villkor som ger starkare besittningsskydd än lag och gäller tills vidare kan då väga lätt mot hyresvärdens sakliga behov. Hyresgäster bör inte förlita sig på att ett sådant villkor ensamt säkrar förlängning.