RH 2015:28 — Den nye ägaren ansvarar för förvaltararvodet när en tvångsförvaltad fastighet överlåtits och överskott saknas
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 11434-14, 2015-04-23 (RH 2015:28). Hovrätten avslog Traume AB:s överklagande och lät hyresnämndens beslut att ålägga bolaget betalningsskyldighet för förvaltararvodet stå fast. När en tvångsförvaltad fastighet överlåts under pågående förvaltning följer betalningsansvaret för förvaltararvodet med fastigheten till den nye ägaren, och någon fördelning mellan tidigare och senare ägare ska inte göras.
Vad gällde målet?
En fastighet i Norberg med 63 bostadslägenheter var ställd under särskild förvaltning efter beslut av hyresnämnden. Under förvaltningstiden förvärvades och tillträddes fastigheten den 12 juni 2014 av Traume AB, som ansökte om att förvaltningen skulle upphöra; hyresnämnden i Västerås beslutade att den skulle upphöra den 15 juli 2014. Den särskilde förvaltaren begärde att redovisningen skulle godkännas och att förvaltararvodet skulle fastställas; överskott saknades, så arvodet kunde inte tas ur avkastningen. Hyresnämnden fastställde arvodet och ålade Traume AB att betala det. Traume AB överklagade till Svea hovrätt och yrkade i första hand att helt befrias, i andra hand att befrias för tiden före tillträdet.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten konstaterade att arvodet enligt 25 § bostadsförvaltningslagen skulle betalas av fastighetsägaren när avkastning saknades, och att frågan var vem som skulle svara för det när fastigheten överlåtits under pågående förvaltning. Enligt 19 § bostadsförvaltningslagen inträder den nye ägaren i den förre ägarens rättigheter och svarar för de förbindelser förvaltaren ingått; förarbetena (prop. 1976/77:151 s. 99 f.) anger att frågan om vem av ägarna som slutligt ska svara får lösas genom avtal mellan dem. Bestämmelsen ger enligt hovrätten uttryck för en huvudregel om att ansvaret följer med fastigheten vid ägarbyte, vilket också gör regleringen lätt att tillämpa och försvårar för en ägare att undandra sig betalning. Det kunde därför inte komma i fråga att låta enbart den tidigare ägaren bli betalningsskyldig, och det saknades lagstöd för att fördela ansvaret mellan ägarna (jfr Svea hovrätts beslut den 29 februari 1996 i mål ÖH 2898/95-78). Att säljare och köpare kan avtala om vem som slutligt ska bära kostnaden påverkar inte betalningsskyldigheten mot förvaltaren. Hyresnämndens beslut var därför riktigt och överklagandet avslogs (13 § andra stycket samt 19, 25 och 31 §§ bostadsförvaltningslagen). Avgörandet var enigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet ger en tydlig huvudregel: köper man en fastighet som är under tvångsförvaltning tar man också över betalningsansvaret för förvaltararvodet gentemot förvaltaren, även för tid före tillträdet och även om avkastning saknas. Ansvaret kan inte fördelas mellan tidigare och ny ägare i förhållande till förvaltaren. Den inbördes fördelningen mellan säljare och köpare är en avtalsfråga dem emellan — som köpare bör man därför reglera detta i överlåtelseavtalet, eftersom man annars riskerar att stå för kostnader som den tidigare ägarens försummelse orsakat.