RH 2016:63 — Förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen får tillstånd att låna mot panträtt när åtgärderna ger skäligt ekonomiskt utbyte
Svea hovrätts avgörande i mål ÖH 5106-15, 2016-07-11 (RH 2016:63). En förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen får tillstånd att inteckna fastigheten och ta upp lån mot panträtt om åtgärderna krävs för att sätta fastigheten i godtagbart skick, kan förväntas ge skäligt ekonomiskt utbyte och kreditbehovet är grundat. Hovrätten gav AB Landskronahem sådant tillstånd intill 4 951 000 kr.
Vad gällde målet?
AB Landskronahem yrkade, i egenskap av förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen, att hyresnämnden i Malmö skulle ge bolaget tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och att låta inteckna fastigheten intill 4 951 000 kr. Hyresnämnden prövade ansökan. Landskronahem överklagade till Svea hovrätt och yrkade bifall till sitt yrkande; fastighetsägaren L.E.P. motsatte sig ändring.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och gav med stöd av 11 § andra stycket bostadsförvaltningslagen förvaltaren AB Landskronahem tillstånd att ta upp lån mot panträtt intill 4 951 000 kr och att inteckna fastigheten intill samma belopp. Enligt hovrätten ska prövas dels om åtgärderna krävs för att sätta fastigheten i för hyresgästerna godtagbart skick (9 §), dels om de kan förväntas ge skäligt ekonomiskt utbyte så att de är försvarbara utifrån ägarintresset, dels om kreditbehovet är grundat; förvaltaren svarar för utredningen (NJA II 1977 s. 294 och 297). Underhållet var kraftigt eftersatt och de specificerade åtgärderna krävdes för godtagbar standard. Landskronahems beräkningar av ökade intäkter och minskade driftskostnader visade att de framtida hyresintäkterna kunde finansiera lånet, varför åtgärderna kunde antas ge det ekonomiska utbyte som krävs och kreditbehovet var grundat. Hovrättsrådet Christian von Szalay var skiljaktig och ville avslå överklagandet, eftersom den ekonomiska utredningen var begränsad till en delmängd av åtgärderna och det därför inte visats att just dessa åtgärder gav skäligt ekonomiskt utbyte.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet klargör beviskraven för att en tvångsförvaltare ska få belåna och inteckna en fastighet. Förvaltaren måste lägga fram en specificerad kostnadsberäkning och tillförlitliga kalkyler som visar att avkastningen efter åtgärderna kan förränta kostnaderna. Godtas beräkningarna kan omfattande upprustning finansieras trots att de nuvarande intäkterna inte räcker. Skiljaktigheten visar att utredningen måste omfatta hela det åtgärdspaket som krävs för godtagbar standard, inte bara en avgränsad del.