Högsta domstolens avgörande i mål T 331-89, 1991-01-30 (”Den spanska fastigheten”, NJA 1991 s. 43): lagen om fastighetsmäklare gäller, i förhållandet mellan parterna, även när en svensk mäklare förmedlar en fastighet utomlands. En mäklare som missköter ett sådant uppdrag kan därför bli skadeståndsskyldig enligt mäklarlagen.
Vad gällde målet?
Två svenska fastighetsmäklare förmedlade en fastighet i Spanien till en köpare. Köparen drabbades av en förlust och krävde skadestånd av mäklarna.
Frågan var om lagen om fastighetsmäklare över huvud taget var tillämplig på förmedling av en fastighet utomlands, och därmed om mäklarnas ansvar skulle bedömas enligt den lagen.
Vad sa HD?
Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut, vilket innebar att mäklarna var skadeståndsskyldiga.
HD framhöll att parterna var överens om att svensk rätt skulle tillämpas, och att rättsförhållandet hade stark anknytning till Sverige. Lagen om fastighetsmäklare är varken enligt sin ordalydelse eller sin konstruktion begränsad till förmedling av fastighet i Sverige, och något sådant syfte framgår inte av motiven. Lagens regler om förhållandet mellan parterna ska därför tillämpas även på förmedling av fastighet utomlands.
Mäklarna hade utfört uppdraget i egenskap av fastighetsmäklare och var skadeståndsskyldiga mot köparen. Någon grund för jämkning av skadeståndet hade inte åberopats. Inget justitieråd var skiljaktigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet innebär att en svensk fastighetsmäklare inte kan undgå mäklarlagens ansvarsregler enbart för att förmedlingen avser en fastighet i ett annat land. När parterna har anknytning till Sverige och svensk rätt är tillämplig, gäller lagens skyldigheter och skadeståndsansvar även vid utlandsaffärer.
För köpare som anlitar en svensk mäklare för en utlandsfastighet ger detta ett skydd: mäklaren svarar enligt mäklarlagen för fel och försummelser. För mäklare är lärdomen att samma omsorgsplikt och samma ansvar gäller vid förmedling utomlands som i Sverige.