Högsta domstolens avgörande i mål T 425-90, 1991-12-13 (”Brf Kaptenen”, NJA 1991 s. 725): en fastighetsmäklare som vid förmedling av en bostadsrätt lämnar en felaktig uppgift om lägenhetens yta kan bli skadeståndsskyldig mot köparen. När säljaren är osäker på ytan måste en aktsam mäklare själv ta reda på det rätta måttet.
Vad gällde målet?
En fastighetsmäklare förmedlade en bostadsrätt och beskrev lägenhetens yta som 48 kvadratmeter, en uppgift han fått av säljaren. Säljaren upplyste dock mäklaren om att ytan var osäker och kunde vara antingen 46 eller 48 kvadratmeter. Mäklaren bedömde skillnaden som marginell, kontrollerade inte uppgiften, vilket kunde ha skett genom bostadsrättsbeviset eller föreningens ekonomiska plan, och ändrade inte beskrivningen.
Den verkliga ytan visade sig vara cirka fem kvadratmeter mindre än uppgivet. Köparen krävde skadestånd av mäklaren för det överpris han betalat. Frågan var om mäklaren varit oaktsam och därmed skadeståndsskyldig enligt mäklarlagen.
Vad sa HD?
Högsta domstolen fastställde hovrättens dom, vilket innebar att mäklaren skulle betala skadestånd till köparen.
HD följde hovrättens bedömning: en köpare av en bostadsrätt har normalt skäl att få klart besked om lägenhetens yta, och ju mindre lägenheten är desto viktigare är detta. När säljaren svävade på målet om ytan borde en aktsam mäklare, medveten om sin uppgift att vara en tillförlitlig informationskälla för köparen, själv ha skaffat sig visshet om det rätta måttet. Det kunde mäklaren lätt ha gjort.
Att i stället lägga risken för felinformation på köparen var en oaktsamhet som var allvarlig nog att grunda skadeståndsansvar enligt mäklarlagen. Köparen hade lidit skada i form av överpris, och skadeståndet skulle inte jämkas, eftersom köparen rimligen kunnat lita på mäklarens skriftliga beskrivning. Inget justitieråd var skiljaktigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet preciserar fastighetsmäklarens omsorgs- och kontrollplikt. En mäklare kan inte okritiskt föra vidare en uppgift från säljaren när det finns tecken på att den är osäker. I sådana fall måste mäklaren själv kontrollera uppgiften, här genom att läsa bostadsrättsbeviset eller föreningens ekonomiska plan, innan den lämnas till köparen.
Brister mäklaren i detta och köparen lider skada i befogad förlitan på uppgiften, ansvarar mäklaren enligt mäklarlagen. För köpare innebär domen ett skydd: man får i regel lita på mäklarens skriftliga uppgifter, och en egen underlåtenhet att dubbelkontrollera leder inte automatiskt till jämkning. För mäklare är lärdomen att en känd osäkerhet om en central uppgift, som ytan, kräver egen kontroll och tydlig information till köparen.