Hisskrav i flerfamiljshus – investeringskostnad

Hisskrav i flerfamiljshus regleras av plan- och bygglagen (2010:900) och Boverkets byggregler (BBR). I nya flerfamiljshus med tre eller fler våningsplan krävs hiss (BBR 3:143). Befintliga byggnader utan hiss kan träffas av krav vid väsentlig ombyggnad (PBL 8 kap. 7 §). Diskrimineringslagen (2008:567) kan därutöver ålägga verksamhetsutövare att vidta skäliga tillgänglighetsåtgärder. För bostadsrättsföreningar kräver ett hissbeslut i regel stämmobeslut och finansiering via lån eller höjda avgifter.

Lagkrav – nya och befintliga byggnader

BBR 3:143 kräver hiss i nya bostadshus med tre eller fler våningsplan. Kravet aktiveras vid ny- och tillbyggnad. Vid ombyggnad av befintliga byggnader aktiveras krav på tillgänglighetsanpassning om åtgärden bedöms som väsentlig (PBL 8 kap. 7 §) – byggnadsnämnden avgör i det enskilda fallet. Äldre byggnader är inte automatiskt skyldiga att installera hiss, men väsentlig ombyggnad kan utlösa kravet. Bygglov krävs normalt för installation av hiss i befintlig byggnad.

Bostadsrättsföreningens beslutsprocess

I en bostadsrättsförening är hissinstallation normalt ett stämmobeslut eftersom det rör en väsentlig förändring av föreningens fastighet. Beslutet kräver enkel majoritet på stämma om stadgarna inte föreskriver annat – men om kostnaden är väsentlig och avgiftshöjning krävs, bör förankring och kalkyl presenteras för medlemmarna i god tid. Finansiering sker normalt via lån (beslut av styrelsen inom ramen för löpande förvaltning om beloppet är rimligt, annars stämmobeslut) eller engångsavgift.

Kostnadsansvar och hyresrätt

Om en hyresvärd åläggs att installera hiss av myndighetsbeslut är det hyresvärdens kostnad (12 kap. 15 § JB). Om hyresgästen kräver hissinstallation som en förutsättning för hyresavtalet bör ansvaret regleras i hyresavtalet. En hissinstallation kan ge hyresvärden rätt att höja hyran med ett belopp som täcker kapitalkostnaden – förhandlas med hyresgästen eller prövas av hyresnämnden.

Viktiga slutsatser

• Hiss krävs i nya bostadshus med 3+ våningsplan (BBR 3:143) – befintliga byggnader träffas av krav vid väsentlig ombyggnad (PBL 8:7).
• Bygglov krävs normalt för hissinstallation i befintlig byggnad.
• I bostadsrättsförening kräver hissinstallation normalt stämmobeslut.
• Myndighetspålagd hissinstallation är hyresvärdens kostnad (JB 12:15).
• Anlita juridisk rådgivning vid tvist om vem som bär kostnaden och hur hyreshöjning ska beräknas.