Hiss i bostadsrättsförening: krav, beslut och kostnad

Det är ofta en förbättring att antingen installera en ny hiss i befintligt schakt, kanske utsträcka det uppåt så att hissen går upp till vinden, eller att helt nyinstallera hiss. Men det är inte bara kostnaden som avgör, det finns krav för att kunna genomföra byggnationen. Både internt i föreningen och i förhållande till samhället.

Krävs det hiss i en bostadsrättsförening?

Ett befintligt hus utan hiss omfattas inte av något löpande krav att installera hiss; frågan aktualiseras först vid ändring av byggnaden, och då i förhållande till ändringen (8 kap. 2 § plan- och bygglagen), till exempel vid inredning av bostadslägenheter på vinden i vissa fall. Kraven får anpassas och avsteg göras med hänsyn till ändringens omfattning, byggnadens förutsättningar och reglerna om varsamhet och förvanskning (8 kap. 7, 13 och 17 §§ plan- och bygglagen). Från 2027 gäller att en byggnad med färre än fyra våningar vid ändring inte behöver förses med hiss, men en befintlig hiss får inte tas ur bruk.

Vilket beslut krävs för att bygga hiss?

Att nyinstallera hiss är i lagens mening en sådan väsentlig förändring av föreningens hus som kräver föreningsstämmobeslut, se 9 kap. 15 § bostadsrättslagen. Om trapphuset ändras kan det även innebära en förändring av lägenheten. Rätten till tillgång till trapphuset anses nämligen vara en del av bostadsrättsupplåtelsen. En ändring av trapphusets omfattning (om exempelvis en del av utrymmet tas i anspråk för hisschaktet) kräver varje berörd bostadsrättshavares samtycke. Om samtycke inte finns så blir beslutet ändå giltigt om två tredjedelar av de röstande på stämman röstar för beslutet och det dessutom godkänns av hyresnämnden (9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen).

Vad händer om en medlem motsätter sig?

Invändningar kommer typiskt i tre former: att stämman inte var behörig att fatta beslutet, att samtycke saknas från en bostadsrättshavare vars lägenhet påverkas, eller att kostnadsfördelningen är felaktig. Den första prövas genom klander av stämmobeslutet, den andra i hyresnämnden och den tredje ytterst i allmän domstol. Ett väl dokumenterat underlag, med teknisk utredning, kostnadskalkyl och tydlig redovisning av hur varje lägenhet påverkas, är det som avgör utgången.

Vad händer vid prövningen i hyresnämnden?

Föreningen ger in ansökan till hyresnämnden och de som inte samtycker till ändringen blir föreningens motparter i prövningen. Vid ett nej från hyresnämnden får ändringen inte genomföras och om frågan blir aktuell senare krävs omtag med nytt stämmobeslut, nya samtycken och ny prövning om inte alla berörda bostadsrättshavare samtycker. Vardera parten står sin kostnad i prövningen. Oftast behöver de som inte samtycker ingen egen advokat, eftersom hyresnämnden processleder så att det går att klara sig utan ombud.

Krävs bygglov eller anmälan?

Bygglovsfrågorna är helt separata från föreningens interna beslut . Beroende på åtgärdernas omfattning krävs anmälan till byggnadsnämnden eller bygglov. Kontrollera saken med byggnadskontoret, som har en omfattande serviceskyldighet och kan vägleda er. Helt kort kan nämnas att installation eller väsentlig ändring av en hiss kräver i vart fall anmälan till byggnadsnämnden enligt 6 kap. 1 § första stycket 4 plan- och byggförordningen. Arbetet får inte påbörjas innan startbesked har lämnats. Placeras hissen utanpå huset och ökar byggnadens volym krävs alltid bygglov enligt 9 kap. 9 § plan- och bygglagen. En ändring som endast påverkar fasaden kräver bygglov inom detaljplan när fasaden vetter mot allmän plats (9 kap. 15 § 3 plan- och bygglagen) men bygglov krävs i regel även för åtgärder mot gården. I kulturhistoriskt värdefulla hus sätter förvanskningsförbudet i 8 kap. 13 § plan- och bygglagen ramen för vilken lösning som är möjlig.

Vem betalar hissen?

Föreningen ansvarar för att hålla huset i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren (7 kap. 4 och 12 §§ bostadsrättslagen), och kostnaden för en hissinstallation bärs därför av föreningen och kommer ytterst att tas ut genom årsavgifter, direkt eller indirekt. Om föreningen tar ett lån så kommer ränta och amortering på sikt att påverka avgiftsuttaget. Det finns inget stöd att separera ut en särskild avgift för de som använder hissen mest: den som bor på bottenplan betalar genom sin årsavgift lika mycket som den som bor högst upp.

Creo Advokater biträder föreningar

Creo Advokater i Stockholm arbetar med bostadsrättsrätt och tvistelösning. Vi biträder bostadsrättsföreningen med rådgivning inför stämmobeslut, i domstol vid behov samt även i hyresnämnden. Som advokatbyrå står vi under Advokatsamfundets tillsyn, med lagreglerad tystnadsplikt och obligatorisk ansvarsförsäkring. Kontakta oss för en inledande bedömning.