Nya regler för blockhyra: så fungerar anpassad hyra

Om ändringarna i 12 kap. 55 § jordabalken (prop. 2025/26:187) – i kraft den 1 juli 2026.

Sedan den 1 juli 2026 kan en hyresvärd och en hyresgäst avtala om en anpassad hyra för lägenheter som hyrs ut via blockhyra. Då blir den avtalade hyran – inte bruksvärdet – utgångspunkt för vad som är skäligt. Det ger fastighetsägare och uthyrande företag större frihet att sätta en kostnadstäckande hyra för personalbostäder och coliving, men friheten är villkorad och vilar på en särskilt upprättad handling.

Vad innebär de nya reglerna om anpassad hyra?

Den viktigaste nyheten är en ny 55 b § i 12 kap. jordabalken. Den gör det möjligt att i en särskilt upprättad handling avtala om att hyran för en lägenhet som i ett tidigare led upplåtits med blockhyra ska bestämmas som en anpassad hyra i stället för en skälig hyra enligt bruksvärdet. Vid en prövning ska den avtalade hyran gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till bland annat förutsättningarna för blockhyresavtalet, den uthyrningsverksamhet som bedrivs, avtalets innehåll och hyresgästens intresse. Den tidigare regeln i 55 b § om hyresgästens egenbekostade ombyggnads- och underhållsarbeten har flyttats oförändrad i sak till 55 a §. I korthet innebär reformen större avtalsfrihet om hyran vid blockhyra, där utgångspunkten blir den avtalade hyran och inte bruksvärdet.

Varför behövdes en särskild hyressättning för blockhyra?

Därför att bruksvärdesprincipen passar dåligt för blockhyra. Svensk hyresrätt bygger på att hyresnämnden bestämmer en skälig hyra genom att jämföra med hyran för likvärdiga lägenheter (12 kap. 55 § första stycket jordabalken). Modellen fungerar för traditionell bostadsuthyrning men sämre för blockhyra – där en hyresvärd hyr ut flera lägenheter samlat till en aktör (blockhyresgästen) som i sin tur upplåter dem i andra hand, till exempel som personalbostäder eller coliving. Kostnaderna för korta upplåtelser, möblering, tjänster, gemensamma ytor och hög omsättning ryms dåligt i en bruksvärdesbedömning. Bland andra Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta framhöll under remissen att detta försvårar en ekonomiskt hållbar uthyrning.

Vad ändras konkret i 12 kap. 55 § jordabalken?

Utöver den nya 55 b § ändras 55 § på två punkter.

• Anpassad hyra får inte vägas in i jämförelsen. Tidigare gällde detta bara presumtionshyra (55 c §). Numera omfattas även den nya anpassade hyran (55 b §). Sådana hyror ska hyresnämnden varken använda som jämförelseobjekt eller väga in i sin allmänna kännedom om hyresläget på orten.
• Takregeln vid andrahandsuthyrning gäller inte längre vid blockhyra. Normalt får en andrahandshyra inte överstiga förstahandshyran med mer än ett tillägg för möbler (högst 15 procent) och kostnaden för andra nyttigheter. Detta tak gäller inte när blockhyra funnits i ett tidigare led.

Vilket skydd har hyresgästen kvar?

Skyddet mot oskälig hyra finns kvar, men utrymmet att få ned hyran i efterhand krymper. Avtalsfriheten är inte obegränsad: hyresnämnden kan fortfarande pröva hyran, och den avtalade hyran gäller bara i den utsträckning den är skälig. En andrahandshyresgäst behåller dessutom rätten att begära återbetalning av en för hög hyra (12 kap. 55 f § jordabalken), och den rätten omfattar även anpassad hyra – regeringen avvisade uttryckligen förslag om att undanta blockhyra från återbetalningsrätten. Eftersom den avtalade hyran nu blir utgångspunkt för prövningen förväntas dock utrymmet för att i efterhand sätta ned hyran minska.

Gäller de nya reglerna för befintliga blockhyresupplägg?

Delvis – och här finns en viktig gräns. De ändrade reglerna i 12 kap. 55 § gäller som utgångspunkt även för hyresavtal som ingåtts före den 1 juli 2026, medan den äldre lydelsen gäller om en ansökan redan har gjorts hos hyresnämnden. Men den nya avtalsfriheten om anpassad hyra (55 b §) är enligt förarbetena inte avsedd att kunna användas av parter i blockhyresavtal som redan har godkänts enligt de äldre reglerna. För att kunna avtala om anpassad hyra behöver blockhyran därför i regel vila på ett tillstånd enligt de nya bestämmelserna. Den som har ett befintligt blockhyresupplägg bör alltså inte utgå från att anpassad hyra är tillgänglig utan att först pröva den frågan.

Vad bör du som fastighetsägare eller uthyrande företag göra nu?

Se över dina upplägg och lägg tid på den särskilt upprättade handlingen – det är där hyran läggs fast och där framtida tvister till stor del avgörs. Konkret:

• Kartlägg befintliga blockhyresavtal och avgör om de vilar på ett tillstånd enligt de äldre eller de nya reglerna – det styr om anpassad hyra är tillgänglig.
• Upprätta handlingen om anpassad hyra med omsorg och dokumentera de omständigheter som skälighetsbedömningen bygger på: förutsättningarna för blockhyresavtalet, uthyrningsverksamhetens karaktär, avtalets innehåll och parternas intressen.
• Motivera hyresnivån. Ju tydligare handlingen visar varför den avtalade hyran är skälig, desto mindre utrymme lämnas för en senare nedsättning.
• Räkna med återbetalningsrätten. Andrahandshyresgästen kan fortfarande begära återbetalning – bygg hyran så att den håller vid en prövning, inte bara vid avtalstillfället.
• Utforma nya blockhyresavtal och tillståndsansökningar enligt de nya reglerna från början.

Vilken kritik och osäkerhet finns kvar?

Reformen är omdiskuterad och saknar ännu vägledande praxis. Fastighetsägare och branschorganisationer var i huvudsak positiva. Hyresgästföreningen varnade för att hyresgäster i praktiken kan få betala marknadshyror. Sveriges advokatsamfund pekade på att en särskild hyressättningsregel riskerar att skapa fortsatt osäkerhet om vilken hyra som får tas ut. Svea hovrätt och flera hyresnämnder framhöll att regeln blir svårare att tillämpa och kan leda till fler tvister. Hur bestämmelserna kommer att tolkas återstår att se – vägledande avgöranden saknas ännu, vilket gör den enskilda handlingens utformning särskilt viktig.

Från när gäller reglerna och vem berörs?

Reglerna trädde i kraft den 1 juli 2026. Riksdagen antog propositionen den 20 maj 2026 (prop. 2025/26:187, bet. 2025/26:CU31). De berör framför allt fastighetsägare, företag som tillhandahåller personalbostäder, operatörer av coliving- och delningsboenden samt de andrahandshyresgäster som bor i sådana upplägg.

Creos kommentar

För den som hyr ut eller hyr in blockhyra blir den särskilt upprättade handlingen om anpassad hyra det centrala dokumentet. Det är där hyran motiveras, där skälighetsbedömningens omständigheter läggs fast och där utrymmet för framtida tvister till stor del avgörs. Vi biträder fastighetsägare, uthyrande företag och hyresgäster inom kommersiell hyresrätt och bostadsrätt med att utforma och granska sådana avtal, bedöma om anpassad hyra är tillgänglig för ett befintligt upplägg och driva tvister om hyran i hyresnämnd och domstol.

Har du frågor om hur de nya reglerna påverkar din verksamhet är du välkommen att höra av dig.

Denna artikel är allmän information och utgör inte juridisk rådgivning i ett enskilt fall.