Påverkan på fastighetsmarknaden när bolånetak ökar

Bolånetakets höjning påverkar fastighetsmarknaden genom att fler köpare kan finansiera ett högre andel av köpeskillingen med bolån. Bolånetaket (max 85 % av marknadsvärdet) regleras av Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2016:16). Köpare och säljare bör förstå de rättsliga konsekvenserna av förändrade finansieringsförutsättningar vid fastighetsköp och försäljning.

Rättsliga effekter för köpare och säljare

En köpare som beviljats bolån upp till bolånetaket är fortfarande bunden av köpeavtalet om finansieringen faller bort efter undertecknandet. Finansieringsförbehåll i köpekontrakt – klausuler som gör köpet villkorat av att finansiering beviljas – ger köparen rätt att frånträda utan ansvar om villkoret inte uppfylls. Utforma finansieringsförbehållet tydligt: vilken bank, vilket belopp, senast vilket datum och vilka villkor. Säljaren bör noga läsa och eventuellt förhandla om förbehållets formulering.

Formkrav vid fastighetsköp

Fastighetsköp kräver skriftlig form med köpare, säljare, köpeskilling och överlåtelseförklaring (4 kap. 1 § JB) – formbrist leder till ogiltighet. Finansieringsförbehåll och övriga villkor ska tas in i den skriftliga köpehandlingen eller som en giltig del av köpet. Muntliga sidoöverenskommelser om villkor är inte bindande om de inte inarbetats i det skriftliga kontraktet.

Viktiga slutsatser

• Bolånetak 85 % regleras av FFFS 2016:16 – köparen måste ha minst 15 % i eget kapital.
• Finansieringsförbehåll i köpekontraktet ger köparen rätt att frånträda om lån inte beviljas – formulera tydligt.
• Fastighetsköp kräver skriftlig form (4 kap. 1 § JB) – formbrist leder till ogiltighet.
• Muntliga sidoöverenskommelser är inte bindande om de inte inarbetats i köpehandlingen.
• Anlita juridisk rådgivning vid utformning av finansieringsförbehåll och köpekontrakt.