Nya fönster eller säkerhetsdörrar?

Styrelsen sköter den löpande förvaltningen av bostadsrättsföreningens angelägenheter, men vid beslut som innebär ombyggnad eller annan väsentlig förändring av föreningens hus krävs stämmobeslut med enkel majoritet. Om en lägenhet ändras krävs bostadsrättshavarens samtycke.

Om en åtgärd innebär en ändring av en lägenhet, utan samtycke från bostadsrättshavaren, så måste föreningsstämman fatta beslutet med två tredjedels majoritet.

Beslutet skall därefter godkänns av hyresnämnden, som brukar gå på föreningens linje, och kan sedan överklagas till Svea hovrätt, som i regel brukar göra samma bedömning som hyresnämnden.

Oavsett framgång eller förlust är en prövning tidskrävande, otrevlig och dyr. Det är därför bra att undvika rättslig prövning om det är möjligt. Det är också vanligt förekommande att den rättsliga prövningen underbygger motsättningar i föreningen. Minoriteten som känt sig förfördelad fortsätter ofta att driva andra frågor eller konflikter. Erfarenheten är att när väl en liten minoritet grävt ned sig för att slåss, så slutar inte kampen bara för att just den prövningen avslutas.

Det är därför bra när att man oftast inte behöver pröva fönsterbyten eller nya säkerhetsdörrar i hyresnämnden.

I Svea hovrätts mål RH 2015:12 hade föreningen installerat nya välisolerade fönster som hade samma mått på karmen men kraftigare fönsterbåge, så att ljusinsläppet minskade. Hovrätten konstaterade att fönsterbytet var en sådan åtgärd som inte krävde hyresnämndens godkännande.

Svea hovrätt har även i mål RH 2017:55 bedömt att ett fönsterbyte inte behöver beslutas med två tredjedelsmajoritet och få hyresnämndens godkännande. Till saken hör att de nya fönsterna hade samma karmmått som de gamla och att det var ett rätt enkelt fönsterbyte. Hovrätten konstaterade att det inte var fråga om ändring av lägenhet och därför var det inget som behövde godkännas av hyresnämnden.

Av målen kan man dra slutsatsen att det i rätt läge är bäst att föreningen vidtar åtgärder som inte når upp till tröskeln för förändring av lägenhet utan att vända sig till hyresnämnden. Då sparas mycket tid, kostnader och konflikter.

Motsvarande har länge gällt för säkerhetsdörrar. Det framgår t ex av Svea hovrätts mål ÖH 3580-09 för installation av säkerhetsdörrar med brevinkast bedömdes inte utgöra någon förändring av lägenhet som kräver hyresnämndens godkännande. Mellan raderna framgår att beslutet hade kunnat bli ett annat om man byter från en dörr med brevinkast till en dörr utan brevinkast, men det går inte att säga helt säkert hur en sådan prövning skulle utfalla idag.

Inom rimliga ramar kan föreningar låta bli att vända sig till hyresnämnden för att genomföra åtgärder avseende fönster och säkerhetsdörrar.

I de flesta föreningar ansvarar bostadsrättshavaren för delar av fönstren och lägenhetens dörrar. Föreningen får inte utan vidare utföra åtgärder utanför sitt ansvarsområde.

De flesta föreningar har stadgeföreskrift som möjliggör övertagande av underhållsansvaret vad gäller vissa åtgärder i samband med omfattande underhåll av fastigheten. Det möjliggör en del men inte alla åtgärder. Fönsterbyte kan vara okej medan säkerhetsdörrar kanske inte riktigt kan bedömas ske i samband med omfattande underhåll. I vissa fall behöver stadgarna justeras. Rådfråga vid fundering. Om man gör fel kan åtgärderna i vissa fall rivas upp, så var försiktiga. Försök få samtycke från bostadsrättshavaren för att slippa risk om en åtgärd riskerar bedömas vara ändring av lägenhet.