Är hyresavtal för omsorgsboende att betrakta som lokalhyra eller bostadshyra?
Högsta domstolen, 11 september 2020, mål nr T 3044-19
Högsta domstolen har avgjort en tvist mellan en bostadsrättsförening och Stockholms stad rörande uppsägning av hyresavtal för lokaler som används för omsorgsboende. Domen klargör att avtalen avser hyresavtal för lokal, vilket möjliggör för föreningen att säga upp avtalen på det sätt som skett.
PARTER/SAKEN
Bostadsrättsföreningen Gulddragaren mot Stockholms stad, Hägersten-Liljeholmen stadsdelsnämnd.
Tvisten rör uppsägning av hyresavtal för lokaler som används som omsorgsboende och huruvida dessa avtal ska betraktas som hyresavtal för bostad eller lokal.
BAKGRUND
Sedan 2009 har Stockholms stad hyrt lägenheter av föreningen för att användas som omsorgsboende. Ursprungligen hyrdes dessa lägenheter av AB Svenska Bostäder, men efter att föreningen köpte fastigheten övergick hyresavtalen till att gälla mellan föreningen och staden. Avtalen innefattar sex separata lägenheter samt gemensamma utrymmen för personal.
Staden hyr i sin tur ut merparten av ytorna till personer med funktionshinder genom att teckna individuella hyresavtal med varje boende. År 2016 sade föreningen upp hyresavtalen för villkorsändring till upphörande den 30 september 2016. Parterna blev oense om föreningen hade rätt att säga upp avtalen och om de har förlängts på oförändrade villkor.
DOMEN
Angående frågan om hyresavtal för omsorgsboende ska räknas som lokalhyra eller bostadshyra fastställer Högsta domstolen att avtalen mellan bostadsrättsföreningen Gulddragaren och Stockholms stad avser hyresavtal för lokal. Föreningens uppsägning bedöms vara korrekt och hovrättens dom ändras till att följa tingsrättens domslut. Stockholms stad förpliktas att ersätta föreningens rättegångskostnader i tingsrätten, hovrätten och Högsta domstolen.
SKÄLEN
Högsta domstolen bedömer att hyresavtalen avser lokal med hänsyn till avtalens utformning, avsedd användning och parternas gemensamma avsikt. Trots att bostadslägenheterna utgör separata lägenheter, innebär den betydande vård- och omsorgsverksamheten att avtalen ska betraktas som lokalhyresavtal.
ALLMÄNNA RÅD
För bostadsrättsföreningar och fastighetsägare är det viktigt att noggrant specificera ändamålet med hyresavtal, särskilt när det rör kombinerade upplåtelser för både bostad och verksamhet. Vid tvist om uppsägning och förlängning av hyresavtal är det av stor betydelse att avtalen är tydligt formulerade och att den avtalade användningen stämmer överens med parternas faktiska avsikt.