En vanlig invändning när du har konstaterat fel i den bostadsrätt du köpt är att du borde ha upptäckt felet vid visningen. Eftersom du försummat undersökningsplikten, så får du ingen ersättning. Det ger ofta en känsla av skuld. Det finns alltid fler saker att upptäcka, men vart går gränsen för vad man enligt gällande rätt borde upptäcka? Är det verkligen så att du borde ha upptäckt felet?
Det vanligaste är dock att överlåtelseavtalet innehåller en uppmaning att undersöka bostadsrätten. Det gör att undersökningsplikten blir större: du måste undersöka bostadsrätten, om det inte finns starka skäl för att inte göra det, och det du borde ha märkt vid undersökningen, får du inte åberopa som fel.
Undersökningsplikten bestäms av två huvudfrågor:
Undersökningsplikten regleras i 20 § köplagen, och innebär oftast bara att köparen inte får åberopa fel som de ”måste antas ha känt till vid köpet”. Det innebär i princip att bara fel man faktiskt kände till är fel som inte får åberopas.
Det vanligaste är dock att överlåtelseavtalet innehåller en uppmaning att undersöka bostadsrätten. Det gör att undersökningsplikten blir större: du måste undersöka bostadsrätten, om det inte finns starka skäl för att inte göra det, och det du borde ha märkt vid undersökningen, får du inte åberopa som fel.
Vad köparen borde ha märkt vid exempelvis en visning är en bedömningsfråga. Det omfattar iakttagelser som är synliga för en normalt bevandrad person, och inte en teknisk expert. Det omfattar vad man kan se bara genom att kolla runt, och inte det som gömmer sig under exempelvis golv.
Vad man bör upptäcka som fel är alltså ganska brett, men det är ändå många fel som man inte borde upptäcka. Typfallet är tekniska fel som en vanlig bostadsrättsköpare inte själv kan förstå sig på.
Köparens undersökningsplikt påverkas också av vilka uppgifter du fått från säljaren.
Om säljaren har lämnat en garanti avseende viss egenskap hos bostadsrätten, så är det typiskt sett något som gör att köparen inte behöver undersöka bostadsrätten närmare i den delen. Om säljaren exempelvis intygat att köket är nyrenoverat och har köksutrustning i viss kvalité, så behöver inte köparen bekräfta att det faktiskt är så.
En garanti är ett starkt löfte. Det krävs en del för att säljaren anses ska ha garanterat ett visst förhållande. Ibland kan uppgifterna säljaren lämnat vara luddigare, exempelvis att köket är ”nytt”, och då behöver säljaren ändå undersöka närmare för att kunna göra gällande fel, om köket inte är så nytt. Löftet köparen gett måste alltså alltid bedömas utifrån hur preciserat det är.
I NJA 2020 s. 951 har Högsta domstolen gått in på hur stor undersökningsplikten är. I fallet fanns det fel i badrummet som Högsta domstolen bedömde att de inte kunde ses med blotta ögat. Andra fel behövdes det teknisk kunskap för att förstå att det var fel. Dessa fel, bedömde Högsta domstolen, att köparen inte borde ha upptäckt, och köparen fick därför åberopa felen.
Behöver du rådgivning i en möjlig tvist, eller har du redan fått ett krav ställt mot dig och behöver juridiskt biträde, är du varmt välkommen att höra av dig till oss på 08-562 403 40.
Medarbetare
Sina Akkurt
Sina har omfattande erfarenhet som processförare på Skatteverket samt därefter på advokatbyrå.
Hon arbetar med affärsjuridik, tvistelösning och hyres- och avtalsrättsliga frågor. Hon har även erfarenhet av komplicerade bodelningstvister med större värden.
Utöver den omfattande praktiska erfarenheten har hon utöver juristexamen även en fil.kand i företagsekonomi.
Denna bakgrund ger ett mervärde för klienten som behöver stöd i bolags- och delägarfrågor.
Tveka inte att höra av dig till Sina om du behöver biträde i tvist eller för juridisk rådgivning.
STÄNG
Daniel Edström
Daniel tog sin juristexamen från Uppsala universitet 2001 och innehar certifikat i internationell och komparativ rätt från Tilburg University (1999). Efter examen arbetade han som bolagsjurist inom bl a telekom och för Stockholms Stadsmission. Sedan 2008 har han varit verksam på advokatbyrå.
Daniel har stor erfarenhet av juridisk rådgivning och processföring i domstol. Han biträder löpande alla typer av klienter inom civilrättens område, med tyngdpunkt på affärsjuridik, fastighets- och entreprenadrätt samt tvistelösning av olika slag.
Välkommen att kontakta Daniel för effektiv rådgivning och vid behov av advokat för en rättslig tvist.
STÄNG
Lotta Stylander
Lotta har en svensk juristexamen från Uppsala Universitet. Hon har tidigare varit verksam vid bland annat Fastighetsägarna och SBC.
Lotta har gedigen erfarenhet av juridisk rådgivning och tvistemålshantering. Hon arbetar med många olika rättsområden, med tyngdpunkt inom allmän affärsjuridik, fastighets- och entreprenadrätt samt bostadsrätt.
Välkommen att kontakta Lotta för effektiv rådgivning och hantering av tvister.
STÄNG
Jörn Liljeström
Jörn har arbetat som jurist i dryga 30 år och är specialiserad inom tvistelösning, affärsjuridik och bolagsfrågor. Sedan karriärens början har han även arbetat mycket med alla de frågor som kan uppstå för fastighetsägare och bostadsrättsföreningar.
Han har företrätt klienter i tvistemål i tingsrätter i hela landet, från Ystad till Haparanda, samtliga hovrätter och i Högsta domstolen. Han löser även tvister utanför domstol och kan anlitas i skiljeförfarande.
Han har praktisk erfarenhet av alla nivåer i systemet och alla mer eller mindre frekvent förekommande tvistefrågor som kan prövas i domstol. Det ger utöver klarsyn även ett bra underlag för goda råd och effektiv problemlösning.
Kontakta Jörn när ni behöver hjälp.
STÄNG
Morgan Modéer
Morgan har en juristexamen från Lunds universitet, kompletterad med företagsekonomi.
Han kommer närmast från sin notarietjänstgöring vid Förvaltningsrätten i Karlstad. Han har därmed god erfarenhet av förvaltningsrätt och förvaltningsprocess.
På Creo är han biträdande jurist och arbetar med tvistelösning med särskild inriktning mot affärsjuridik, fastighetsrätt och byggfrågor.
Då han studerat, arbetat och har familj i Köpenhamn så är han även dansktalande.
Tveka inte att höra av dig till Morgan för juridisk rådgivning!
STÄNG