Fel i bostadsrätt och undersökningsplikt, vad borde köpare upptäcka?

Undersökningsplikten bestäms av två huvudfrågor:

• Vad kan man ha märkt vid en undersökning av bostadsrätten?
• Vad har säljaren lovat att bostadsrätten ska ha?

Undersökningsplikten regleras i 20 § köplagen, och innebär oftast bara att köparen inte får åberopa fel som de ”måste antas ha känt till vid köpet”. Det innebär i princip att bara fel man faktiskt kände till är fel som inte får åberopas.

Det vanligaste är dock att överlåtelseavtalet innehåller en uppmaning att undersöka bostadsrätten. Det gör att undersökningsplikten blir större: du måste undersöka bostadsrätten, om det inte finns starka skäl för att inte göra det, och det du borde ha märkt vid undersökningen, får du inte åberopa som fel.

Vad köparen borde ha märkt vid exempelvis en visning är en bedömningsfråga. Det omfattar iakttagelser som är synliga för en normalt bevandrad person, och inte en teknisk expert. Det omfattar vad man kan se bara genom att kolla runt, och inte det som gömmer sig under exempelvis golv.

Vad man bör upptäcka som fel är alltså ganska brett, men det är ändå många fel som man inte borde upptäcka. Typfallet är tekniska fel som en vanlig bostadsrättsköpare inte själv kan förstå sig på.

Köparens undersökningsplikt påverkas också av vilka uppgifter du fått från säljaren.

Om säljaren har lämnat en garanti avseende viss egenskap hos bostadsrätten, så är det typiskt sett något som gör att köparen inte behöver undersöka bostadsrätten närmare i den delen. Om säljaren exempelvis intygat att köket är nyrenoverat och har köksutrustning i viss kvalité, så behöver inte köparen bekräfta att det faktiskt är så.

En garanti är ett starkt löfte. Det krävs en del för att säljaren anses ska ha garanterat ett visst förhållande. Ibland kan uppgifterna säljaren lämnat vara luddigare, exempelvis att köket är ”nytt”, och då behöver säljaren ändå undersöka närmare för att kunna göra gällande fel, om köket inte är så nytt. Löftet köparen gett måste alltså alltid bedömas utifrån hur preciserat det är.

I NJA 2020 s. 951 har Högsta domstolen gått in på hur stor undersökningsplikten är. I fallet fanns det fel i badrummet som Högsta domstolen bedömde att de inte kunde ses med blotta ögat. Andra fel behövdes det teknisk kunskap för att förstå att det var fel. Dessa fel, bedömde Högsta domstolen, att köparen inte borde ha upptäckt, och köparen fick därför åberopa felen.

Behöver du rådgivning i en möjlig tvist, eller har du redan fått ett krav ställt mot dig och behöver juridiskt biträde, är du varmt välkommen att höra av dig till oss på 08-562 403 40.