Stämmobeslut och styrelsebeslut

Nu efter sommarens härligheter börjar vi närma oss hösten och vardagen har börjat, och därmed även styrelsens arbete. Hur stor frihet har styrelsen att besluta utan att behöva ta upp det på stämma och vad måste tas upp på stämman? Ett vanligt misstag är att styrelsen fattar beslut som borde tas på stämma och även tvärtom.

En vanlig fråga som jag stöter på nu efter sommaren är inglasning av balkong och sätta upp solceller. Kan styrelsen besluta om detta, hur dras gränsen mot stämmobeslut?

Styrelsen består ofta mellan 3–7 personer. Större styrelser än så fungerar ofta sämre. Alla har en röst, var och alla beslut som tas i styrelsen sker genom omröstning. Det som behövs för att ett förslag ska gå igenom är att det varit en majoritet i omröstningen (om det blir lika har ordföranden utslagsröst).

Styrelsens uppgift är att arbeta för föreningens bästa och förvalta bostadsrättsföreningens fastighet så att den är i gott skick. Det innebär att styrelsen har ett stort utrymme att fatta beslut som de bedömer vara nödvändiga. Beslut som rör underhåll av fastigheter ingår i dessa beslut. Gränsen för när styrelsen måste lämna över till stämman framgår av bostadsrättslagen där det uttryckligen anges när stämmobeslut krävs. En enkel tumregel som täcker många fall är att stämmobeslut alltid krävs när föreningen ändrar en medlems lägenhet eller annars behöver göra en ombyggnad.

Gränsdragning med inglasning och solceller som exempel

I bostadsrättslagens 9:e kapitel framgår vilka beslut som ska fattas på en föreningsstämma och vilka majoritetskrav som ställs. Om det inte uttryckligen står i lagen och inte heller stadgarna kräver stämmobeslut så är saken klar; det räcker med styrelsebeslut. Det är bra om styrelsen ber om råd i oklara fall.

I 9:e kapitlet 15 § anges att ”Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.” Det räcker med enkel majoritet. Så… om, till eller nybyggnad som kräver bygglov måste anses väsentlig och kräver alltid föreningsstämmobeslut. Det betyder att beslutet om inglasning av balkongerna måste fattas på stämman.

En annan central bestämmelse är 9 kap 16 § p 2. Där bestäms att om en bostadsrättshavare lägenhet ändras till följd av stämmobeslutet krävs endera samtycke eller att beslutet fattas med 2/3 majoritet och godkänns av hyresnämnden. Det tar långt tid att pröva en sådan fråga därför att hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Så om en bostadsrättshavare inte vill ha inglasning så blir projektet mycket tungrott och tidskrävande om föreningen ändå vill glasa in alla balkonger. Lösningen är naturligtvis att se till att man kan glasa in bara de balkonger där bostadsrättshavaren vill ha inglasningen. Då är vi tillbaka vid att det räcker med enkel majoritet på stämma.

Solceller har sedan den 1 augusti 2018 ett undantag från kravet på bygglov. I bygglovsbefriade fall kan det rent teoretiskt räcka med styrelsebeslut, men jag rekommenderar ändå stämmobeslut för säkerhets skull eftersom det inte är helt säkert var gränsen för ”väsentlig förändring av föreningens hus” egentligen går. Det finns exempel på att domstol ansett att förstärkning inuti golvbjälklag, som varit för svagt med rasrisk till följd, är en väsentlig förändring trots att förstärkningen inte syns. Det blir svårt om styrelsens ansvar att hålla huset i gott skick hindras av att man måste fatta stämmobeslut. Stämmodemokratin har politiska inslag och medlemmarna som röstar har inte personligt ansvar för att hålla huset i gott skick. Så det kan tänkas att stämman säger nej till nödvändiga åtgärder, som behövs för att undvika t ex rasrisk, om åtgärderna är dyra eller någonmedlem  kraftigt är emot en viss åtgärd, kanske för att det blir besvär i samband med åtgärden.

Fatta besluten på rätt sätt så slipper ni huvudvärk senare.  Ta råd inte bara om en fråga är oklar, utan även om något är kontroversiellt och det finns risk för oenighet och därmed risk för tvist som någon kan ta till domstol.