Stämmobeslut och styrelsebeslut

Nu efter sommarens härligheter börjar vi närma oss hösten och vardagen har börjat, och därmed även styrelsens arbete. Hur stor frihet har styrelsen att besluta utan att behöva ta upp det på stämma och vad måste tas upp på stämman? Ett vanligt misstag är att styrelsen fattar beslut som borde tas på stämma och även tvärtom.

En vanlig fråga som jag stöter på nu efter sommaren är inglasning av balkong och sätta upp solceller. Kan styrelsen besluta om detta, hur dras gränsen mot stämmobeslut?

Styrelsen består ofta mellan 3–7 personer. Större styrelser än så fungerar ofta sämre. Alla har en röst, var och alla beslut som tas i styrelsen sker genom omröstning. Det som behövs för att ett förslag ska gå igenom är att det varit en majoritet i omröstningen (om det blir lika har ordföranden utslagsröst). Styrelsens uppgift är att förvalta bostadsrättsföreningens fastighet så att den är i gott skick, de företräder medlemmarna och arbetar för föreningens bästa. Det innebär att styrelsen har ett stort utrymme att fatta beslut som de bedömer vara nödvändiga. Beslut som rör underhåll av fastigheter ingår i dessa beslut. Gränsen för när styrelsen måste lämna över till stämman går ofta när det krävs att föreningen går in i medlemmarnas lägenheter eller behöver göra en ombyggnad.

Gränsdragning med inglasning och solceller som exempel

I bostadsrättslagens 9:e kapitel framgår rätt klart vilka beslut som ska fattas på en föreningsstämma och vilka majoritetskrav som ställs. Om det inte uttryckligen står där att det krävs stämmobeslut och om inte stadgarna uttryckligen säger att det krävs stämmobeslut så är saken klar; det räcker med styrelsebeslut. Rent allmänt kan det vara bra att översiktligt se hur det går till när lag- och stadgetolkningen är klar.

I bostadsrättslagen 9:e kapitel finns en uppräkning om vad som ska fattas på stämma och hur man ska gå tillväga. Den börjar i 9:e kapitlets 15 § där det anges att ”Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.” Så… om, till eller nybyggnad som kräver bygglov kräver alltså alltid stämma. Det betyder att beslutet om inglasning av balkongerna måste fattas på stämman.

En annan central bestämmelse är 9 kap 16 § p 2. Där bestäms att om en bostadsrättshavare lägenhet ändras till följd av stämmobeslutet krävs endera samtycke eller att beslutet fattas med 2/3 majoritet och godkänns av hyresnämnden. Det tar långt tid att pröva en sådan fråga därför att hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Så om en bostadsrättshavare inte vill ha inglasning så blir projektet mycket tungrott och tidskrävande om föreningen ändå vill glasa in alla balkonger. Lösningen är naturligtvis att se till att man kan glasa in bara de balkonger där bostadsrättshavaren vill ha inglasningen. Då är vi tillbaka vid att det räcker med enkel majoritet på stämma.

Solceller har sedan den 1 augusti 2018 ett undantag från kravet på bygglov. I bygglovsbefriade fall kan det rent teoretiskt räcka med styrelsebeslut, men jag rekommenderar ändå stämmobeslut för säkerhets skull.

Fatta besluten på rätt sätt så slipper ni huvudvärk senare. Så välkomna hösten med att starta projekten för nästa år!