Överlåtelse av hyresrätt
Oavsett om du som fastighetsägare innehar hyresrätter för bostadsändamål
eller kommersiella lokaler kan vi på Creo Advokater bistå dig.
Vad gäller om en hyresgäst vill överlåta eller byta lägenhet?
I vissa fall kan det hända att en hyresgäst vill bli av med ett hyresförhållande innan hyrestidens utgång eller flytta till en annan lägenhet. Du som hyresvärd tvingas då att ta ställning till om du kan acceptera en annan hyresgäst. Det kan ibland vara svårt att avgöra om hyresgästen har rätt till att byta sin lägenhet till en annan eller rätt att överlåta lägenheten till någon annan. Det kan även vara svårt att avgöra om den tilltänkta nya hyresgästen är godtagbar och kan förväntas leva upp till hyresavtalets förpliktelser.
Vi på Creo Advokater finns här för att bistå dig som hyresvärd med råd och dåd för att förenkla detta för dig.
Överlåtelse av lokalhyresrätt
Ibland kan det finnas behov av att överlåta en lokal till någon annan. Det kan ske i samband med överlåtelse av verksamheten som bedrivs i lokalen eller av lokalhyresavtalet ensamt. Oavsett är det viktigt att förhålla sig till vissa regler.
Får en hyresvärd hindra en överlåtelse?
En hyresgäst får inte överlåta lokalen utan hyresvärdens samtycke. Hyresvärden har rätt att motsätta sig överlåtelse av lokalen. Hyresvärdens beslut kan dock komma att överklagas till Hyresnämnden.
Om hyresgästen innehaft lokalen i mindre än tre år får kontraktet endast överlåtas om synnerliga skäl föreligger. Sådana synnerliga skäl skulle till exempel kunna vara oförutsedd sjukdom som hindrar fortsatt verksamhet.
Vad gäller om hela verksamheten överlåts?
När en lokal överlåts tillsammans med överlåtelse av verksamheten har hyresgästen möjlighet att får tillstånd av Hyresnämnden för överlåtelse av lokalen. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till överlåtelsen om inte hyresvärden haft giltig anledning att neka överlåtelsen. En giltig anledning kan exempelvis vara nya hyresgästens bristande betalningsförmåga.
Observera att överlåtelse av aktier i ett företag som är hyresgäst inte innebär att det är fråga om en överlåtelse till annan. Om aktierna överlåts är det fortfarande samma hyresgäst (bolaget) som hyr lokalen.
Svara på ansökan om tillstånd direkt, även under semestertider!
Om hyresvärden inte svarar på hyresgästens ansökan om tillstånd inom tre veckor får hyresgästen säga upp sitt kontrakt i förtid, den så kallade semesterparagrafen. Detsamma gäller om hyresvärden nekar överlåtelse utan skälig anledning. Vad som är skälig anledning kan vara svårt att bedöma så rådfråga gärna en jurist innan du säger upp ditt kontrakt på grund av att hyresvärden motsatt sig överlåtelse. Detta kan vara viktigt för hyresvärdar att komma ihåg, främst i semestertider, så att man inte riskerar att behöva acceptera en överlåtelse som man från början haft anledning och rätt att neka.
Överlåtelse av bostadshyresrätt
Hyresgäster som hyr en bostad har normalt en stark ställning i förhållande till hyresvärden. Vad gäller överlåtelser har dock en hyresgäst typiskt sett inte rätt att överlåta hyresrätten till någon annan. En överlåtelse kräver hyresvärdens tillåtelse. Även om hyresgästen inte har rätt att överlåta kontraktet kan hyresvärden alltså tillåta en överlåtelse.
Överlåtelseavgifter är olagliga
Att ta ut en överlåtelseavgift vid överlåtelse av ett hyreskontrakt som avser privatbostad är olagligt och kan leda till straff såsom böter eller fängelse.
När har hyresvärden rätt att neka tillstånd?
Om Hyresvärden inte vill ge tillstånd till överlåtelse kan hyresgästen överklaga till hyresnämnden. Hyresvärden får dock neka tillstånd om det finns anledning till det, till exempel om den tilltänkta hyresgästen inte har betalningsmöjligheter. Om följande punkter är uppfyllda bör en överlåtelse i regel tillåtas:
- Kontraktet ska överlåtas till en närstående,
- Hyresgästen har bott tillsammans med den som ska överta kontraktet, åtminstone tre år innan överlåtelsen samt
- Personen som är tänkt att ta över kontraktet har goda betalningsmöjligheter.
Kontakta gärna oss på Creo Advokater så hjälper vi er att hantera situationen på bästa sätt.
