Kommersiell entreprenad, entreprenadrätt och entreprenadavtal

Det finns ingen generell lag som reglerar entreprenadförhållanden. Istället har parterna på marknaden förhandlat fram standardavtal som reglerar de vanligast förekommande frågorna. Detta har skett och sker genom Byggandets Kontraktskommitté (BKK).

Avtalen brukar vara omfattande och innehåller ofta särskilda villkor som reglerar varierande delar som t ex omfattning, pris, ansvar samt start- och färdigställandetider. Dessutom hänvisar avtalet ofta till någon av de allmänna bestämmelser som förhandlats fram mellan parterna inom byggbranschen i regel genom BKK, Byggandets Kontrakts Kommitté.

De vanligast förekommande avtalen är:

• AB 04
  Allmänna Bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader av år 2004.
• ABT 06
  Allmänna Bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader av år 2006.

• ABK 09
  ABK 09 Allmänna Bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt och ingenjörsverksamhet av år 2009.

Utöver standardavtalen brukar de enskilda kontrakten vara omfattande och komplexa. Det är i många fall oklart hur dessa kontrakt ska tolkas. I de fall varken standardavtalet eller avtalet ger klara besked så blir tolkningsregler och allmänna principer avgörande för att hitta svaret.

Om något är viktigt, ska det stå i avtalet. Annars finns det risk att den frågan blir föremål för tvist mellan parterna.

1. Vad är kontraktshandlingar?

En vanlig frågeställning som uppstår är om en viss handling eller ritning är en del av avtalet. Det finns ofta oklarhet om exakt vilka handlingar som ingår och det kan leda till en sämre position för en entreprenör.

En kontraktshandling definieras i AB04 som en handling som är fogad till kontraktet eller som är angiven som gällande för kontraktsarbetena. I AB 04 1 kap. 2 och 3 §§ anges det att kontraktshandlingarna kompletterar varandra och ska bedömas enligt en viss prioriteringslista.

Eftersom kontraktet alltid kommer först så ska viktiga uppgifter anges där. Om en handling ska vara kontraktshandling ska det också anges i kontraktet.

2. Vad är kontraktsarbeten?

Vilket åtagande entreprenören har bestäms av kontraktshandlingarna, AB 04 1 kap. 1 §. Det är viktigt att tydligt ange vilken omfattning arbetena har och om de förändras under arbetenas gång. Annars kan en beställare ifrågasätta om ni har rätt till betalning för ett visst arbete.

3. Om arbetena blir försenade eller hinder uppstår, agera snabbt

Om kontraktet föreskriver en särskild tid till vilken entreprenaden ska vara klar, så är det viktigt att agera rätt om tiden skulle överskridas. Entreprenören kan under vissa förutsättningar ha rätt till tidsförlängning som inte gör att vite ska utgå.

I AB 04 4 kap. 3 § regleras entreprenörens rätt till förläning av kontraktstiden. Det gäller om det finns hinder som beror på:

1. Omständighet som beror på beställaren eller något förhållande på hans sida
2. Myndighetsbeslut som medför allmän brist på hjälpmedel, material eller vara eller begränsning av arbetskraft
3. Krig, försvarsberedskap, epidemi, strejk, blockad eller lockout, dock inte strejk eller blockad till följd av att entreprenören eller någon av hans underentreprenörer inte fullgjort sina skyldigheter gentemot anställd
4. Väderleks- eller vattenståndsförhållande som är osedvanliga för byggnadsorten och inverkar särskilt ogynnsamt på arbetena eller
5. Annat av entreprenören ej vållat förhållande, som entreprenören inte borde ha räknat med och som entreprenören inte kunnat undvika.

Om sådant hinder finns ska entreprenören skriftligen, så snart som möjligt, underrätta beställaren om detta. Annars får inte detta hinder göras gällande. Kom ihåg att ni har en skyldighet och rätt att forcera för att undvika ytterligare tidsfördröjning, men det kräver som huvudregel att beställaren har gått med på det.

Ofta finns det inget konkret svar på den fråga du ställer dig, utan det är domstolarna som utifrån allmänna regler bestämmer hur det ska bli. Ett konkret exempel är följande:

Ett byggbolag ägde en grävmaskin av märket Take-Job. En dag hörde byggbolagets samarbetspartner av sig och bad om att få använda grävmaskinen, eftersom deras maskin hade gått sönder. De kom muntligen överens om att samarbetspartnern skulle få använda maskinen. Senare visade det sig att de hade olika uppfattningar om det var ett kostnadsfritt lån eller en hyra av maskinen. Enligt domstolen är utgångspunkten att man ska betala ersättning om man i yrkesmässig verksamhet använder någon annans egendom. Den som påstår att det varit ett lån måste alltså bevisa det. I det här fallet ansåg domstolen ändå inte att samarbetspartnern skulle betala för att ha använt maskinen, bland annat eftersom byggbolaget hade krävt betalning för sent. Om du väntar för länge med att kräva betalt eller gör det på fel sätt kan det bli svårt att få rätt (Hovrättens dom T 2853-16).

Som utgångspunkt avgörs tvister i allmän domstol, men kommersiella entreprenadavtal har ofta så kallade skiljeklausuler och då ska tvister avgöras genom skiljeförfarande. Vad ett skiljeförfarande är och hur det funkar kan du få veta mer om på denna sida:

Om något går fel behöver du en jurist med erfarenhet av entreprenadrätt. Creo Advokater bistår klienter med byggjuridik och kan hjälpa dig i alla skeden av en konsumententreprenad.

Vi erbjuder:

• rådgivning, granskning och avtalsskrivning innan avtal tecknas
• rådgivning under tiden att arbetena utförs
• rådgivning när fel uppstått
• rådgivning i slutskedet av entreprenaden eller
• rådgivning och förhandlingshjälp när du har fått ett krav.