Lägenheten i Fältskären (NJA 2022 s. 188)
Högsta domstolens avgörande i mål T 3531-21, 2022-03-16 (NJA 2022 s. 188, ”Lägenheten i Fältskären”). HD slår fast att en hyresgäst har rätt till nedsättning av hela hyran så länge en ombyggnad hindrar nyttjanderätten — och att hinder föreligger ända till dess slutbesked meddelats och lägenheten är klar för inflyttning.
Vad gällde målet?
L.R. och P.G.R. hyrde en bostadslägenhet av Gripen Development. Lägenheten genomgick en ombyggnation. Hyresvärden krävde hyra för en period samt skadestånd, medan hyresgästerna gjorde gällande att de inte kunnat nyttja lägenheten. Frågan var om hyresgästerna hade rätt till hyresnedsättning under ombyggnadstiden.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens dom. Ombyggnationen innebar hinder i nyttjanderätten ända till dess lägenheten var klar för inflyttning, vilket den inte var förrän slutbesked meddelades i maj 2017. Hyresgästerna hade därför rätt till nedsättning av hela hyresbeloppet under den period som tvisten avsåg. Ett tidigare hovrättsbeslut som avvisat en ansökan om förbud mot förbättringsarbeten hade inte avgjort frågan och påverkade inte prövningen.
Vad betyder domen i praktiken?
En hyresgäst som inte kan flytta in eller bo kvar på grund av en ombyggnad kan ha rätt till full hyresnedsättning under hela hindertiden — och hindret kan bestå ända tills slutbesked finns och lägenheten är inflyttningsklar. Hyresvärdar bör beakta att hyresanspråk för en ombyggnadsperiod kan falla bort. Hyresgäster bör dokumentera när lägenheten faktiskt blev brukbar.