Kan köpare få skadestånd för rättsligt fel vid fastighetsköp?
Högsta domstolen, 21 december 2012, mål nr T 1305-11
Högsta domstolen prövade om köparna av en fastighet hade rätt till skadestånd på grund av ett rättsligt fel, då fastigheten visade sig vara belastad av ett servitut som inte var känt vid köpet. Tvisten rörde även om reklamationen hade skett inom rimlig tid.
PARTER/SAKEN
Dödsboet efter Evald Vanberg (säljaren) mot DM och NS (köparna) i Högsta domstolen. DM och NS hade tidigare överklagat Svea hovrätts dom där deras skadeståndsanspråk avslogs.
Tvisten handlade om huruvida dödsboet efter Evald Vanberg var skadeståndsskyldigt för ett rättsligt fel som upptäcktes efter försäljningen av fastigheten. DM och NS ansåg att fastigheten felaktigt belastades av ett servitut, vilket skulle berättiga dem till skadestånd.
BAKGRUND
Under hösten 2001 köpte DM och NS fastigheten X 3:5 av dödsboet efter Evald Vanberg för 550 000 kr. I köpekontraktet garanterade dödsboet att fastigheten var fri från servitut och andra rättigheter. Senare visade det sig att grannen ÅB hade rätt att nyttja en väg på fastigheten, vilket innebar ett rättsligt fel. Efter att rättigheten fastställts genom dom stämde DM och NS dödsboet och mäklaren för att få ersättning. Mäklaren nådde en förlikning, men tvisten med dödsboet fortsatte.
DOMEN
Högsta domstolen ändrade hovrättens dom och ogillade DM och NS talan. Dödsboet befriades från skyldigheten att ersätta DM och NS
rättegångskostnader och fick istället ersättning för sina egna kostnader.
SKÄLEN
Högsta domstolen ansåg att köparna borde ha reklamerat felet tidigare. Reklamationsfristen började löpa redan när grannen gjorde anspråk på vägen, inte när domen som fastställde servitutet kom. Eftersom köparna reklamerade först efter denna frist, förlorade de sin rätt att kräva skadestånd.
ALLMÄNNA RÅD
För fastighetsköpare är det viktigt att noggrant undersöka om fastigheten är belastad med servitut eller andra rättigheter som kan påverka användningen. Om ett fel upptäcks, ska detta reklameras så snart som möjligt för att inte förlora rätten till ersättning. Fastighetssäljare bör vara tydliga och fullständiga i sina upplysningar om fastigheten för att undvika framtida tvister. Det kan också vara klokt att dokumentera alla garantier och reservationer skriftligen i köpeavtalet.