Lägenheten i Jämjö (NJA 2023 s. 738)
Högsta domstolens avgörande i mål Ö 5554-22, 2023-10-17 (NJA 2023 s. 738, ”Lägenheten i Jämjö”). HD slår fast att en förstahandshyresgäst som sagt upp sitt avtal ansvarar mot hyresvärden för att andrahandshyresgästen flyttar i tid — och blir skadeståndsskyldig för dröjsmålet om denne stannar kvar.
Vad gällde målet?
M.H. hyrde en lägenhet i Jämjö av Victoriahem och hyrde ut den i andra hand. Hon sade upp förstahandsavtalet till hyrestidens slut, men andrahandshyresgästen flyttade inte och bytte till och med lås, så att varken hyresvärden eller M.H. kom in. Hyresvärden krävde M.H. på skadestånd för dröjsmålet med att återlämna lägenheten. Frågan var om förstahandshyresgästen ansvarar för att andrahandshyresgästen stannar kvar, eller om hyresvärden själv fick vända sig mot andrahandshyresgästen.
Vad sa HD?
HD slog fast att M.H. var skadeståndsskyldig och ska betala 62 424 kr. En hyresgäst som säger upp sitt avtal är skyldig att vid hyrestidens utgång ställa lägenheten till hyresvärdens förfogande i avtalat skick. Förstahandshyresgästen ansvarar för sin andrahandshyresgäst och kan inte övervältra ansvaret på hyresvärden genom att hänvisa till att denne kunnat ansöka om avhysning. Att andrahandshyresgästen stannade kvar var därför ett avtalsbrott som M.H. svarar för. HD prövade frågan efter att ha tillåtit ett överklagande av hovrättens beslut att inte meddela prövningstillstånd och tillämpade då analogt de preklusionsregler som gäller för överklagade tvistemålsdomar — M.H. fick inte åberopa ny bevisning i HD.
Vad betyder domen i praktiken?
Den som hyr ut i andra hand bär risken för att andrahandshyresgästen faktiskt flyttar i tid. Att säga upp förstahandsavtalet befriar inte från ansvaret att återställa lägenheten till hyresvärden. Förstahandshyresgäster bör säkra tydlig sluttid och avflyttning i andrahandsavtalet och agera i god tid vid kvarstannande, eftersom dröjsmålet kan leda till skadeståndsansvar mot hyresvärden. Avgörandet visar också att nya bevis sällan kan föras in sent i processen.