Leksaksaffären i Vimmerby (NJA 2018 s. 171)

Högsta domstolens avgörande i mål T 1566-17, 2018-03-23 (NJA 2018 s. 171, ”Leksaksaffären i Vimmerby”). HD slår fast att en hyresvärd som under lång tid underlåter att kräva avtalad omsättningshyra kan förlora rätten att kräva den retroaktivt — hyresvärden bär risken av sin passivitet.

Vad gällde målet?

Enligt ett lokalhyresavtal bestod hyran av en fast grundhyra plus två procent av en leksaksaffärs årsomsättning. Under mer än tio år betalade hyresgästen grundhyran men ingen omsättningshyra, utan att hyresvärden Vimmerby Mässhallar reagerade. Hyresvärden krävde sedan ut den obetalda omsättningshyran retroaktivt. Frågan var om rätten gått förlorad genom passivitet.

Vad sa HD?

HD förklarade att hyresvärden hade förlorat sin rätt att kräva omsättningshyra för tiden fram till och med 2012. För förfluten tid var det hyresvärden som skulle bära risken av konsekvenserna av sin passivitet. Genom att under många år inte påtala eller kräva den avtalade omsättningshyran hade hyresvärden gett hyresgästen fog att uppfatta att kravet inte längre gjordes gällande.

Vad betyder domen i praktiken?

Den som har ett avtalat anspråk måste bevaka det — långvarig passivitet kan medföra att rätten att kräva betalning för förfluten tid går förlorad. Hyresvärdar och andra borgenärer bör fakturera och påminna löpande och dokumentera sina krav. Domen är en tydlig påminnelse om vigilansprincipen i avtalsförhållanden.