Estrids hus (NJA 2021 s. 277)
Högsta domstolens avgörande i mål T 637-20, 2021-04-08 (NJA 2021 s. 277, ”Estrids hus”). Vem som äger byggnaden och vem som äger marken avgör om huset rättsligt smälter samman med fastigheten — och svaret kan hänga på små skillnader i ägarandelar.
Vad gällde målet?
En byggnad och den fastighet den stod på hade kommit att ägas av samma personer, men med olika andelar. Frågan var om byggnaden då blivit fastighetstillbehör — det vill säga om byggnad och mark kommit i samme ägares hand enligt jordabalken.
Vad sa HD?
HD slog fast att en byggnad och en fastighet ska anses ha kommit i samme ägares hand även när de ägs av samma personer men med olika andelar (2 kap. 1 och 4 §§ jordabalken). Byggnaden blir då fastighetstillbehör. HD pekade samtidigt på att huvudregeln kan behöva frångås vid förvärv utan överenskommelse mellan delägarna, om den annars skulle krocka med skyddet för äganderätten. Hovrättens domslut fastställdes.
Vad betyder domen i praktiken?
Den som äger en byggnad på annans mark bör vara uppmärksam: om ägarkretsen för mark och byggnad sammanfaller — även med olika andelar — kan byggnaden bli fastighetstillbehör och därmed omfattas av panträtt och överlåtelser av fastigheten. Vid arv och andra förvärv utan avtal kan utfallet bli ett annat.