Hur tydlig måste en lokalhyresgäst uppsägning för villkorsändring vara?

Egencia Sweden AB mot JYMA Fastigheter Stortorget AB.

Tvisten handlade om hur tydliga uppgifter om begärda villkorsändringar måste vara för att en uppsägning för villkorsändring enligt jordabalken ska ha verkan.

Egencia hyrde lokaler av JYMA i Malmö. De två hyresavtalen hade en uppsägningstid om tolv månader och skulle förlängas med tre år om uppsägning inte skedde. Vid utgången av 2017 löpte hyrestiden ut och diskussioner om förlängning påbörjades. Egencia skickade en uppsägning för villkorsändring i december 2016 men parterna nådde ingen överenskommelse. Egencia flyttade ut vid slutet av 2017 och betalade inte hyra därefter. JYMA krävde betalning för hyran efter 2017 eftersom de ansåg att uppsägningen var otydlig. Tingsrätten och hovrätten gav JYMA rätt, och Egencia överklagade till Högsta domstolen.

Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut. Egencia fick ersätta JYMA för bolagets rättegångskostnader i Högsta domstolen. JYMA vann målet.

Högsta domstolen bedömde att Egencias uppsägning var otydlig och därmed ogiltig enligt 12 kap. 58 a § jordabalken. Uppsägningen måste vara så konkret och klar att den direkt kan ligga till grund för förhandlingar mellan parterna. Eftersom Egencias uppsägning inte uppfyllde detta krav, ansågs den vara utan verkan. Egencia var därför skyldigt att betala hyra även efter uppsägningens datum.

Om du ska säga upp ett hyresavtal – oaktat om du hyresvärd eller hyrestagare – bör du tänka på:

1. Det är viktigt att vara tydlig och konkret när man säger upp hyresavtal för villkorsändring men även i övriga fall.
2. Uppsägningen ska kunna ligga till grund för förhandlingar mellan parterna. Därför ska villkor, och ändring av villkor, anges på ett klart sätt.
3. En uppsägning av ett hyresavtal är en drastisk förändring av ett avtalsförhållande varför höga krav på tydlighet ställs.
4. Var proaktiv och ta hjälp med att formulera en uppsägning för att säkerställa att alla krav enligt lag är uppfyllda.

Hör av dig om du har frågor!

För mer information om fallet läs här.