Hur påverkar uppsägning av hyreslokal ersättning för rörelseskada för enskilda näringsidkare?

Hyresgästen AV mot hyresvärden Höganäs kommun.

Tvisten handlar om beräkningen av ersättning för rörelseskada enligt avkastningsvärdemetoden efter att en hyreslokal sagts upp.

AV hyrde sedan augusti 2008 en lokal i en byggnad i Höganäs kommun där hon drev en pizzeria som enskild näringsverksamhet. I april 2014 förvärvade kommunen fastigheten där lokalen var belägen och påbörjade saneringsarbeten som krävde att byggnaden revs. Kommunen sade därför upp hyresavtalet med AV för avflyttning den 31 juli 2015.

AV godtog inte uppsägningen och krävde att kommunen skulle ersätta henne med 302 000 kronor motsvarande rörelsens värde. Hon menade att ersättningen skulle beräknas enligt avkastningsvärdemetoden och att rörelsens resultat inte skulle belastas med kostnaden för hennes egen arbetsinsats.

Kommunen medgav en minimiersättning om 66 000 kronor, men invände att rörelsens värde skulle beräknas med hänsyn till en tänkt marknadsmässig lön för AVs arbetsinsats, vilket innebar att rörelsen saknade värde. Tingsrätten och hovrätten stödde kommunens syn och förpliktade kommunen att betala minimiersättningen.

Högsta domstolen fastställer hovrättens domslut att AV ska erhålla ersättning motsvarande en årshyra, vilket kommunen medgett. AV ska ersätta kommunens rättegångskostnader.

Högsta domstolen konstaterar att vid beräkningen av rörelseskada enligt avkastningsvärdemetoden ska rörelsens resultat belastas med värdet av ägarens egen arbetsinsats. Denna metod används för att fastställa ett rimligt pris på rörelsen genom att beräkna dess framtida ekonomiska avkastning. I enskild näringsverksamhet ska resultatet belastas med ett belopp motsvarande en marknadsmässig lön för innehavarens arbete.

Om rörelsen inte belastas med värdet av ägarens arbetsinsats uppstår en orättvis skillnad gentemot rörelser som drivs med anställd personal eller genom juridisk person. Genom att inkludera ägarens arbetsinsats blir beräkningen rättvisande. Eftersom AV inte inkluderade denna kostnad i sin beräkning och rörelsen därmed saknar värde utöver minimiersättningen, har Högsta domstolen beslutat att AV endast har rätt till ersättning motsvarande en årshyra.

Näringsidkare som hyr lokaler bör vara medvetna om hur ersättning för rörelseskada beräknas vid uppsägning av hyresavtal. Vid värdering av en rörelse enligt avkastningsvärdemetoden är det viktigt att inkludera alla kostnader, inklusive ägarens egen arbetsinsats, för att få en rättvisande bild av rörelsens värde. Detta är särskilt relevant när en verksamhet drivs som enskild näringsverksamhet.

För mer information om fallet, läs här.