Har företag rätt till hyresnedsättning vid ombyggnation?
Högsta domstolen, 4 juni 2019, mål nr T 4179-18
Högsta domstolen har fastställt att Intersport Sverige AB har rätt till hyresnedsättning på grund av ombyggnationer som begränsade deras nyttjanderätt av en lokal i köpcentret Entré Malmö. Domen fastslår att störningarna var tillräckligt omfattande för att rättfärdiga nedsättning och förtida uppsägning av hyresavtalet.
PARTER/SAKEN
Parterna i målet är CRI Filial till Commerz Real Investmentgesellschaft mbH Tyskland mot Intersport Sverige AB.
Tvisten gäller huruvida ombyggnadsarbeten i ett köpcentrum berättigar en hyresgäst till hyresnedsättning och rätten att säga upp hyresavtalet i förtid.
BAKGRUND
Intersport tecknade 2009 ett tioårigt hyresavtal för en butikslokal i köpcentret Entré Malmö. År 2013 påbörjade hyresvärden CRI omfattande ombyggnadsarbeten för att öka köpcentrets attraktivitet, vilket orsakade störningar för hyresgästerna. Dessa störningar ledde till att Intersport deponerade delar av hyran och senare sade upp hyresavtalet i förtid, med hänvisning till att ombyggnationen utgjorde en väsentlig brist i nyttjanderätten.
DOMEN
Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut att Intersport har rätt till hyresnedsättning med 40 procent för första kvartalet 2014 och att bristerna var av sådan väsentlig betydelse att de berättigade Intersport att säga upp hyresavtalet i förtid. CRI förpliktades att ersätta Intersport för rättegångskostnaderna.
SKÄLEN
Domstolen fann att ombyggnadsarbetena medförde betydande störningar som påverkade Intersports möjlighet att bedriva verksamhet på förväntat sätt. Trots stabil omsättning under perioden konstaterades att detta berodde på att Intersport ändrat sortimentet och haft realisationskampanjer. Bristen var således av väsentlig betydelse för Intersports nyttjanderätt, vilket motiverade både hyresnedsättning och förtida uppsägning.
ALLMÄNNA RÅD
För företag och bostadsrättsföreningar är det viktigt att noga granska hyresavtal och beakta möjliga konsekvenser av störningar vid ombyggnationer. Om störningarna är omfattande och långvariga kan det finnas rätt till hyresnedsättning och i vissa fall möjlighet att säga upp avtalet i förtid. Rättslig rådgivning kan vara avgörande för att bedöma dessa frågor korrekt.