Golvvärme i en bostadsrätt – vems ansvar?

Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 mot bostadsrättshavarna GJ och SN.

Parterna är oeniga om vem som ansvarar för underhåll av ett golvvärmesystem i en bostadsrättslägenhet.

Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 upplät 1986 ett oinrett vindsutrymme till en tidigare bostadsrättshavare för att inredas till bostad och sammanläggas med den befintliga lägenheten. Vid ombyggnaden installerades ett vattenburet golvvärmesystem i ett duschrum. 1994 förvärvade GJ och SN bostadsrätten.

Under en period 2014 var golvvärmesystemet ur funktion och en tvist uppstod om ansvaret för underhållet. Bostadsrättshavarna yrkade att föreningen skulle ansvara för underhållet av golvvärmesystemet eftersom det låg utanför deras lägenhet enligt föreningens stadgar. Föreningen hävdade att systemet låg inom lägenheten och bostadsrättshavarens underhållsansvar.

Högsta domstolen fastställer hovrättens dom att Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 ansvarar för underhållet av golvvärmesystemet. Föreningen ska ersätta GJ och SN för rättegångskostnader i Högsta domstolen med 96 463 kr. Därmed vann GJ och SN målet.

Föreningen stadgar som anger bland annat att bostadsrättshavaren till det inre ska hålla lägenheten i gott skick och till lägenhetens inre räknas bland annat rummens väggar golv och tak. Detta torde i och för sig överensstämma med vad som gäller enligt lag.

Högsta domstolens majoritet har dock tolkat stadgarna som om de inskränkt bostadsrättshavaren ansvar till golvets ”ytskikt” vilket stöder slutsatsen att golvvärmen i golvet inte hör till bostadsrättshavarens underhållsansvar.

Minoriteten hade uppfattningen att bostadsrättshavarna ansvarar för hela golvet och därmed även de delar som är funktionellt förbundna med detta så att en ändamålsenligt fördelning av underhållsansvaret nås. En sådan tolkning förefaller klokare i detta fall.

Majoritetens bedömning är bekymmersam eftersom en bostadsrättshavare förfogar över rummens väggar, golv och tak och kan vilja byta ut golvet.

Bedömningen kan vara en olycklig följd av de specifika förutsättningarna i fallet där det fanns ett vattenburet golvvärmesystem. Det är inte säkert att generella slutsatser kan dras utöver att stadgar kan tolkas som att de skulle inskränka bostadsrättshavarens ansvar i hög utsträckning.

HD har inte följt normalt språkbruk vad gäller ”golv” vid tolkningen och uppfattat att stadgarna inskränkt bostadsrättshavarens ansvar till att endast avse golvets ytskikt. Detta visar att det är riskabelt att ge domstol omfattande stadgar att tolka, då detta tydligem sker rätt fritt.

Det säkraste är då att använda Bolagsverkets stadgar, som inte är avsedda att göra något avsteg från vad som gäller enligt lag.

Fördelen med detta är att det är billigare för föreningen, mer överblickbart för medlemmarna och det är mindre risk att dessa stadgar tolkas såsom de vara avsedda att göra avsteg från vad som gäller enligt lag.

Använd alltså inte SBCs, HSBs Riksbyggens, Fastighetsägarnas eller andra långa stadgar. Anpassa istället Bolagsverkets korta stadgar som finns här: Stadgar för bostadsrättsförening Word, 64 kB.

För mer information om fallet, läs här. Läs särskilt skiljaktigas mening.