Fastighetsmäklarens klientmedelskonto (NJA 2023 s. 339)

Högsta domstolens avgörande i mål T 409-22, 2023-04-12 (NJA 2023 s. 339, ”Fastighetsmäklarens klientmedelskonto”). HD slår fast att en köpeskilling som köparen enligt egen instruktion betalat till fastighetsmäklarens klientmedelskonto inte är en misstagsbetalning och inte kan krävas tillbaka från mäklaren med stöd av condictio indebiti.

Vad gällde målet?

OBOS Mark AB köpte två fastigheter av Fastighets AB Stråvalla, förmedlade av mäklarföretaget Hemverket AB. OBOS meddelade att resterande köpeskilling skulle betalas till det konto som angetts i köpekontrakten — fastighetsmäklarens klientmedelskonto — och förde den 11 februari 2020 över 1 710 000 kr dit. Samma dag uppgav OBOS att överföringen var en misstagsbetalning och krävde pengarna åter av Hemverket. OBOS väckte talan mot Hemverket och åberopade condictio indebiti, läran om återgång av misstagsbetalning.

Vad sa HD?

HD ändrade hovrättens dom och ogillade OBOS talan — pengarna kunde inte krävas tillbaka från mäklaren. Huvudregeln är visserligen att den som av misstag betalat har rätt att få beloppet åter (condictio indebiti), men någon misstagsbetalning förelåg inte här. OBOS eget meddelande innebar en instruktion och därmed ett uppdrag till mäklaren att ta emot köpeskillingen och förmedla den till säljaren, och betalningen gjordes i enlighet med det. Att Hemverket i egenskap av mäklarföretag tillhandahöll klientmedelskontot ändrade inte bedömningen. Betalningen var alltså avsiktlig, och condictio indebiti var inte tillämplig.

Vad betyder domen i praktiken?

Condictio indebiti träffar bara verkliga misstagsbetalningar. En betalning som görs enligt en egen instruktion — exempelvis till en mäklares klientmedelskonto för vidareförmedling — är avsiktlig och kan inte krävas tillbaka som om den vore felaktig. En köpare som vill begränsa sin risk bör säkerställa villkoren för hur och när medlen frigörs till säljaren, snarare än att i efterhand omkvalificera en instruerad betalning till ett misstag. Tvister om själva köpet får riktas mot säljaren.