Lokalerna i Gulddragaren (NJA 2020 s. 681)
Högsta domstolens avgörande i mål T 3044-19, 2020-09-11 (NJA 2020 s. 681, ”Lokalerna i Gulddragaren”). HD slår fast att ett hyresavtal där en kommun hyr lägenheter för att vidareuthyra dem som omsorgsboende är ett lokalhyresavtal, inte bostadshyra.
Vad gällde målet?
Bostadsrättsföreningen Gulddragaren hyrde ut lägenheter till Stockholms stad, som i sin tur vidareuthyrde dem till personer med funktionsnedsättning (omsorgsboende). Avtalen var rubricerade som lokalhyresavtal. Frågan var om avtalen mellan föreningen och staden avsåg bostadslägenhet eller lokal — vilket avgör vilka hyresregler som gäller.
Vad sa HD?
HD förklarade att avtalen mellan föreningen och staden avsåg hyra av lokal. Avgörande är förhållandet och syftet mellan avtalsparterna: staden hyrde inte för att själv bo, utan för att bedriva verksamhet genom att vidareuthyra lägenheterna. Att lägenheterna ytterst används som bostäder ändrade inte att förstahandsupplåtelsen till staden var en lokalupplåtelse.
Vad betyder domen i praktiken?
Vid uthyrning i flera led avgörs om ett avtal är bostads- eller lokalhyra av förhållandet mellan de aktuella avtalsparterna och syftet med just den upplåtelsen — inte av hur lägenheten slutligen används. Det får stor betydelse för besittningsskydd och uppsägningsregler. Kommuner, bolag och fastighetsägare bör klassificera upplåtelsen rätt från början.