Är ett kombinerat köpekontrakt/hyreskontrakt juridiskt hållbart?

Köparen Janakas AB mot säljaren Lapplands Äventyr AB.

Tvisten handlar om huruvida ett köpekontrakt/hyreskontrakt för en fastighet är giltigt och om Janakas AB har rätt att återfå en betald handpenning.

I mars 2016 ingick Janakas AB och Lapplands Äventyr AB ett avtal betecknat som ”Köpekontrakt/hyreskontrakt” för en fastighet i Lycksele, med en köpeskilling om 3,8 miljoner kronor. En handpenning på 1,4 miljoner kronor skulle betalas vid avtalets ingående och resterande belopp genom månatliga hyror på 30 000 kronor under 80 månader. Äganderätten skulle övergå när hela köpeskillingen betalats, senast år 2022. Janakas AB betalade handpenningen men inga ytterligare betalningar, vilket ledde till att Lapplands Äventyr AB hävde avtalet. Janakas AB krävde då återbetalning av handpenningen och hävdade att avtalet var ogiltigt på grund av att det stred mot formkraven i jordabalken och att köpet var villkorat av hyresbetalningar över längre tid än två år.

Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut och avslog Janakas AB talan. Janakas AB ska ersätta Lapplands Äventyr AB
rättegångskostnader om 20 000 kr i Högsta domstolen. Lapplands Äventyr AB vann därmed målet.

Högsta domstolen konstaterade att avtalet uppfyllde formkraven enligt 4 kap. jordabalken för fastighetsköp. Avtalet innehöll de nödvändiga bestämmelserna om köpeskillingens storlek, en överlåtelseförklaring och var skriftligt undertecknat av båda parter, vilket gör det giltigt som köpehandling. Betalningarna av köpeskillingen genom månatliga hyresbetalningar ansågs utgöra en reglering av köpeskillingen och inte ett villkor som strider mot tvåårsregeln. Tvåårsregeln förhindrar villkor för köpets fullbordan som sträcker sig längre än två år, men detta gäller inte villkor för betalning av köpeskilling.

Eftersom avtalet inte var ogiltigt och inget svek förelåg, kunde Janakas AB krav på återbetalning inte bifallas. Domstolen fann att avtalet i sin helhet var giltigt och att inga ytterligare villkor, förutom köpeskillingens betalning, påverkade äganderättens övergång.

Vid försäljning av en fastighet är det rekommenderat att inte skapa egna avtalsmodeller då dessa kan leda till tvetydiga tolkningar av avtalet. Fastighetsköp är formbundna och måste följa lagens krav enligt jordabalken. Även om avtalet i detta fall bedömdes följa formkraven var det mer komplicerat än nödvändigt vilket ledde till missförstånd mellan köparen och säljaren om avtalets villkor. Vid osäkerhet om ett avtal följer formkraven bör juridisk rådgivning sökas för att undvika ogiltiga avtal och eventuella rättstvister.

För mer information om fallet, läs här.