Är bostadsrättshavare ansvarig för skador orsakade av tidigare ägare?

Bostadsrättshavarna KB och CLB mot HSB Bostadsrättsförening 56 Fiolbacken i Uppsala.

Tvisten rörde huruvida KB och CLB som nuvarande bostadsrättsinnehavare är skadeståndsskyldiga för en vattenskada på föreningens fastighet, orsakad av en tidigare innehavare som avlägsnade en fuktspärr i badrummet.

Vattenskadan uppstod utanför KB och CLB lägenhet till följd av ett fel i lägenhetens ytskikt, vilket uppkom då den tidigare bostadsrättshavaren tagit bort en fuktspärr i badrummet. När KB och CLB senare köpte bostadsrätten, övergick ansvaret för lägenhetens skick till dem. Bostadsrättsföreningen ansåg att nuvarande bostadsrättsinnehavare var ansvariga för att åtgärda skador som uppstått på grund av tidigare innehavares åtgärder, baserat på föreningens stadgar.

Högsta domstolen ändrade hovrättens dom och ogillade käromålet. Föreningen förpliktades att ersätta KB och CLB för rättegångskostnader i samtliga instanser. Därmed vann KB och CLB målet.

Högsta domstolen konstaterade att bostadsrättslagen inte anger ett strikt ansvar för bostadsrättsinnehavare för skador på andra delar av fastigheten orsakade av tidigare innehavares åtgärder. Enligt bostadsrättslagen är bostadsrättsinnehavaren ansvarig för underhållet av lägenhetens inre skick, men skador på andra delar av fastigheten kräver vårdslöshet från innehavarens sida för att ersättningsskyldighet ska föreligga.

Föreningen hävdade att deras stadgar ålade nuvarande bostadsrättsinnehavare ansvar för tidigare ägares åtgärder. Högsta domstolen konstaterade dock att stadgarna inte kan utöka ansvaret utöver vad bostadsrättslagen medger. Lagstiftningen saknar en reglering som gör nuvarande innehavare strikt ansvariga för skador orsakade av tidigare innehavare utan bevisad vårdslöshet.

Domstolen refererade även till förarbetena till bostadsrättslagen och tidigare rättsfall, som stödde tolkningen att strikt ansvar inte kan utkrävas i detta fall. KB och CLB hade inte varit vårdslösa, och därmed fanns ingen grund för att ålägga dem ansvar för vattenskadan.

För föreningar är det viktigt att ha tydliga och lagenliga stadgar som klargör ansvarsfördelningen. Bostadsrättsinnehavare bör vara medvetna om sitt underhållsansvar men också att de inte utan vidare kan hållas ansvariga för skador utanför lägenheten orsakade av tidigare ägare.

För mer information om fallet läs här.