Kommersiella hyresavtal:
Dags att höja lokalhyrorna?

HÖJA HYRAN LOKAL

Efter en tid av inflation och kostnadshöjningar så har lokalhyrorna släpat efter. Det är särskilt bostadsrättsföreningar som i regel har för låga lokalhyror. Vår erfarenhet säger att det är mycket ovanligt med ”för hög” lokalhyra. Istället handlar det om hur mycket intäkter som förloras genom att inte ha rätt hyresnivå.

HYRESHÖJNING MARKNADSHYRA LOKAL

Efter inflation under 2022 och 2023, energiprishöjningar och högre räntor så släpar hyresnivåerna efter. Om ni har treårsavtal med tre års förlängning så har ni inte fått indexuppräkningar som behövs. Ni behöver vara ute i god tid innan treårsperioden löpt ut för att kunna säga upp och delge uppsägning för villkorsändring.

VARFÖR HÖJS HYRAN?

Det finns ingen anledning att hålla lokalhyran för låg. Samma lokalhyresgäst som säger att hyresnivån är hög kan samtidigt få stor ersättning vid överlåtelse av hyresrätten för att hyran är för låg. Det finns ingen anledning att ha lägre hyra än den högsta hyran för jämförbar lokal med nytecknat hyresavtal.

Om ni är en bostadsrättsförening kanske ni har ett underläge i förhållande till lokalhyresgästen och kanske är oroliga för allt från att lokalen ska stå tom till skadestånd om ni tar för mycket hyra. Hyresnivån för lokaler i bostadsrättsföreningar är i regel för låg, på bekostnad av medlemmarna i föreningen som får högre avgift. Med högre lokalhyra så klarar ni de ökade kostnaderna bättre och behöver inte stjälpa över hela kostnadshöjningen på medlemmarna. Det är viktigt att prioritera medlemmarnas ekonomi framför lokalhyresgästerna.

Det är onödigt att gå miste om hyresintäkter med för låga hyror och på så vis skapa en osund miljö av stora vederlag för överlåtelser där värden tillkommer hyresgästen och inte fastighetsägaren.

VAD KRÄVS FÖR ATT HÖJA LOKALHYRAN?

Vi hjälper er med genomgång av befintligt hyresavtal för att se över möjligheterna till förbättringar för er som fastighetsägare. Vi hjälper er med att genomföra hela höjningsförfarandet som börjar med uppsägning för villkorsändring med nya hyresvillkor enligt 12 kap. 58 b § jordabalken.

Om hyresgästen accepterar de nya marknadsmässiga villkoren så upprättas ett nytt hyresavtal för undertecknande mellan parterna. I annat fall hänskjuts frågan till hyresnämnden för medling och vi hjälper er även med det. Om ni kommer överens om höjning i hyresnämnden eller om hyresgästen väljer att inte flytta så resulterar det i förhöjda intäkter för fastighetsägaren.

För det fall överenskommelse inte träffas och hyresgästen flyttar när höjningen ska träda i kraft så kan ni hyra ut till ny hyresgäst med förhöjda intäkter.

Om hyresgästen flyttar och höjningen var över marknadsmässig nivå, finns möjligheter för hyresgästen att kräva skadestånd, normalt motsvarande minst en årshyra. Så länge fastighetsägaren håller sig till en marknadsmässig nivå händer inte detta. Det är därför viktigt att ni tar råd för att inte hamna snett.