Kommersiella hyresavtal:
överlåtelse av hyreskontrakt

Oavsett om du som fastighetsägare innehar hyresrätter för bostadsändamål eller kommersiella lokaler kan vi på Creo Advokater bistå dig.

VAD GÄLLER OM EN HYRESGÄST VILL ÖVERLÅTA SIN LOKAL?

Ibland vill en hyresgäst överlåta lokalen, ofta i samband med försäljning av verksamheten men ibland bara för hyresgästen behöver större eller mindre lokal. Som hyresvärd behöver du då ta ställning till om du kan acceptera överlåtelsen. Det kan ibland vara svårt att avgöra. Det är svårt att veta på förhand om den nya hyresgästen kommer leva upp till hyresavtalets förpliktelser.

ÖVERLÅTELSE AV HYRESRÄTT

Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta lokalen utan hyresvärdens samtycke. Men hyresvärden ska gå med på överlåtelsen om det inte finns en skälig anledning att motsätta sig.

Hyresvärdens nekande kan prövas i Hyresnämnden. Det händer ofta att hyresvärden har skälig anledning att säga nej men Hyresnämnden ger tillstånd ändå. Det kan bero på att man inte haft tillräckligt stöd i förfarandet. Det är också viktigt att tänka igenom situationen och noga överväga vilka skäl för nekande som finns.

VAD GÄLLER OM HELA VERKSAMHETEN ÖVERLÅTS?

När en lokal överlåts tillsammans med verksamheten har hyresgästen möjlighet att få tillstånd av Hyresnämnden för överlåtelse av lokalen om hyresvärden saknar befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Det kan exempelvis vara nya hyresgästens bristande betalningsförmåga, att nya hyresgästen misskött annat hyresförhållande eller inte kommer driva verksamheten vidare utan bara är ute efter lokalen med dess läge för en annan verksamhet.

Här är det extremt viktigt för hyresvärden att kontrollera nya hyresgästen noga och överväga om det finns risk för att en mindre seriös hyresgäst tar över. Det rör sig inte bara om ekonomiska risker med uteblivna hyresbetalningar. Det har blivit allt vanligare att personer med koppling till organiserad brottslighet tar sig in i den ”normala” ekonomin genom att köpa en verksamhet och ta över hyreslokalen den bedrivs i. Även sådana fall där det är en normal aktör men där ”okonventionella” lån har tagits är problematiska. Även sådana hyresgäster riskerar ge upphov till svårigheter. Inledningsvis sköter de sig ofta men successivt kommer problemen.

Var även försiktig med att hyra ut till aktiebolag utan villkor om att kontrollen över bolaget inte får ändras utan tillstånd. Annars kan aktierna i bolaget säljas till vem som helst, även någon med mycket dålig historik. Om aktierna överlåts är det teknisk sett fortfarande samma hyresgäst (bolaget) som hyr lokalen.

SVARA PÅ ANSÖKAN OM TILLSTÅND DIREKT, ÄVEN UNDER SEMESTERTIDER!

Om hyresvärden inte svarar på hyresgästens ansökan om överlåtelse av hyresrätten inom tre veckor får hyresgästen säga upp sitt kontrakt i förtid. Regeln kallas semesterparagrafen därför att den hyresgäst som vill bli av med lokalen kan passa på inför jul eller sommar och hoppas på att svaret dröjer. Detsamma gäller om hyresvärden nekar överlåtelse utan skälig anledning.

En hyresgäst som vill bli av med lokalen och hyresbetalningarna kan göra en mindre allvarligt menad överlåtelse i semestertid och om hyresvärden missar att svara eller säger nej utan skälig anledning så kan hyresgästen göra sig fri från lokalen.