Kommersiella hyresavtal:
Lokalhyresgästs uppsägning

Ni behöver säga upp hyresavtalet för villkorsändring. Det ska vara klart att det handlar om just uppsägning för villkorsändring och uppsägningen måste innehålla klara och entydiga uppgifter om de villkor som begärs för att avtalet ska förlängas.

Redan här är det viktigt att ni har en välgrundad uppfattning om vad en skälig hyra faktiskt är. Villkoren som begärs ska vara tydliga att det räcker att hyresvärden säger ”ja” för att de ska kunna tillämpas. Om villkoren är otydliga kan uppsägningen vara utan verkan.

Uppsägningen ska vara skriftlig. Det finns inget krav på hur uppsägningen skickas men man måste kunna bevisa att den kommit fram. Där kan det räcka med att skicka ett mail och få en bekräftelse.

Första steget är medling i Hyresnämnden. För medling hos hyresnämnden måste ansökan ske inom två månader från uppsägningen. Hyresvärden måste komma med konkreta förslag i Hyresnämnden. Eftersom det sker inför Hyresnämnden finns en press att erbjuda skäliga villkor och också en viss press att söka konsensus för att inte verka orimlig.

Hyresnämnden kan inte fatta några bindande beslut i medlingsärendet. Syftet är att parterna ska komma överens, t ex om nya villkor, och att en rättegång i tingsrätten ska kunna undvikas. Till skillnad från vad som gäller för hyresvärden i motsvarande situation så får ni som hyresgäst inte återkalla medlingen från Hyresnämnden innan avflytt.

Konsekvensen av att uppsägningen är korrekt och begärda villkor är skäliga är att ni vid hyresvärdens vägran att gå med på villkoren kan avflytta och under vissa förutsättningar även kan begära skadestånd av hyresvärden.

En bra uppsägning med begäran om villkorsändring av oskäliga villkor kan vara ett mycket bra verktyg för att komma till rätta med ett dåligt hyresavtal. Det är bra som förhandlingsstöd om ni inte kommit någonstans med att bara tala med fastighetsägaren.

Det ska mycket till för att en hyresvärd ska titta er i vitögat och låta bli att ändra alls, för hyresvärden måste vara väldigt säker på sin sak för att våga vägra varje villkorsändring.

Hyresvärden får inte vägra förlänga hyresförhållandet eller kräva högre hyra eller annars sämre villkor än vad som följer av det uppsagda avtalet. Om hyresvärden ändå gör så har hyresgästen alltid rätt till skadestånd. Det finns alltså risken/chansen att en orutinerad hyresvärd går ut hårt i förhandlingen och ger er en ersättningsrätt av misstag.

Det är därför ibland affärsmässigt rätt, när hyresavtalen är snudd på oskäliga men inte riktigt når över gränsen, att säga upp för att se vart förhandlingen leder.

Efter att ha tömt förhandlingsmöjligheten kan ni fortsätta hyresförhållandet. Det är bara att återkalla medlingsansökan, acceptera hyresvärdens villkor och stanna kvar i lokalen.

Observera att hyresvärden inte kan försämra er situation. Hyresvärden kan stå fast vid vad som gällt eller erbjuda bättre villkor. Era villkor kan aldrig försämras i samband med att ni sagt upp för villkorsändring.

Det är mycket viktigt att ni inte flyttar om ni inte är mycket (mycket!) säkra på att hyresvillkoren bedöms som oskäliga. Annars kan ni förlora er lokal, utan att få ersättning. Ni kan dessutom riskera skadeståndsansvar.

Om ni hade velat avsluta hyresförhållandet så ska ni inte säga upp för villkorsändring utan för upphörande och uppfylla kraven för sådan uppsägning.

Innan ni gör en uppsägning är det bra om ni tar med hyresavtalet och ert utkast till uppsägning och frågar oss på Creo om råd. Det kan vara kostsamt och onödigt att göra fel avvägningar och det lönar sig i längden att ta råd innan större åtgärder.

Kontakta oss på 08 562 403 40 eller genom kontaktformuläret nedan.