Finns det fel i huset du köpt och undrar om du har rätt till prisavdrag?

En köpare förväntas ha undersökt fastigheten innan köpet för att bilda sig en uppfattning om dess skick. Om felet kunnat upptäckas vid en normal undersökning finns i regel inte rätt till prisavdrag.

Köparens undersökningsplikt (JB 4:17): Köparen kan inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en omsorgsfull undersökning. Anlita alltid en besiktningsman — besiktningsprotokollet påverkar vad som kan göras gällande som dolt fel. Observera att friskrivningsklausuler i köpekontraktet kan begränsa säljarens ansvar (JB 4:19 st. 2).

Dina rättigheter framgår delvis av 4 kap. 19 § Jordabalken rörande säljarens ansvar för fel i fastigheten.

Köparen kan kräva åtgärder om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den avviker från rimliga förväntningar. Man kan dock inte åberopa fel som kunde ha upptäckts vid en vanlig undersökning. Om felet är väsentligt kan köparen häva köpet. Om felet påverkar marknadsvärdet kan köparen kräva prisavdrag. Om felet beror på säljarens försummelse kan köparen även kräva skadestånd.

Här behandlar vi inte frågan om köparen har rätt att häva köpet och få tillbaka hela köpeskillingen, eftersom det är ett sällsynt specialfall vid väsentliga fel.

Jordabalken 4:19 reglerar säljarens felansvar: fastigheten anses felaktig om den avviker från vad köparen haft fog att förutsätta. Så kallade dolda fel — sådana som köparen inte borde ha upptäckt vid undersökning — kan göras gällande även efter tillträdet. Säljaren svarar dock inte för fel som köparen känt till eller borde ha känt till.

Enligt 4 kap. 19 c § JB kan prisavdrag beräknas antingen proportionellt mot fastighetens värde med och utan felet eller genom direktmetoden baserad på kostnaderna för att åtgärda felet. Det krävs dock en noggrann bedömning, och i många fall kan det vara nödvändigt att använda skönsmässiga metoder.

Historiska fall visar att domstolarna ofta fokuserar på vad det kostar att avhjälpa fel för att bedöma om rätt till prisavdrag finns.

Som en tumregel kan säljaren nästan alltid bestrida krav på grund av fel som kostar mindre än 2-3% av köpeskillingen då det är osannolikt att så små fel påverkat marknadsvärdet.

Vid bedömningen av prisavdrag utgår domstolen från fastighetens marknadsvärde i avtalsenligt skick, vilket i regel är det faktiska priset vid försäljningen.

Sedan jämför man med vad fastigheten värderas till av sakkunnig med full kännedom om felet.

Skillnaden är det belopp man begär som prisavdrag, vilket brukar överensstämma med vad det kostar att åtgärda felet.

Reklamation: Fel ska reklameras inom skälig tid efter att köparen märkte eller borde ha märkt felet. Rätten att göra fel gällande preskriberas tio år efter tillträdesdagen (JB 4:19 b §). Försummar köparen att reklamera i tid förlorar denne rätten till påföljd.

Vi på Creo Advokater har omfattande erfarenhet av att företräda köpare i fastighetsrättsliga ärenden. Vi strävar efter att förstå varje enskilt fall och söka den bästa lösningen för våra klienter.

Behöver du rådgivning eller juridiskt biträde, är du varmt välkommen att höra av dig till oss på 08-562 403 40 eller via kontaktformuläret nedan.