Bostadsrätt:
Vem ansvarar för felet i min bostadsrätt?

Första frågan som ställs är vad som utgör ett fel, eller om det är en brist.

Högsta domstolen har i NJA 2020 s. 951, ”Badrummet i radhuset”, uttalat att det avgörande vid bedömningen av vad som utgör ett fel är vilka befogade förväntningar köparen har haft på bostadsrätten, och vilka avvikelser som finns i bostadsrätten efter köpet. Den centrala frågan är alltså att jämföra vad säljaren har lovat att bostadsrätten ska ha för egenskaper och vilka egenskaper bostadsrätten faktiskt har.

Nästan alltid säljs bostadsrätter i ”befintligt skick”, men det utesluter inte att det kan finnas fel i bostadsrätten.

Det säljaren har lovat om bostadsrätten du köper framgår främst av ert kontrakt, men det kan också framgå uppgifter om bostadsrättens egenskaper som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet. Det kan bland annat vara muntliga uppgifter eller uppgifter i mailkonversation mellan dig och säljaren. Det kan också vara uppgifter som mäklaren har lämnat om bostadsrätten. Det är alltså nästan alla uppgifter du fått innan köpet som är relevanta vid bedömningen.

Med befogad förväntning menar Högsta domstolen att uppgiften måste ha haft en betydelse för din avsikt att köpa bostadsrätten, eller att du på annat sätt tagit fasta på uppgiften. Typfallet är att du köpt en bostadsrätt som har viss area, och att det är viktigt för dig att bostadsrätten faktiskt har den arean.

Allmänt hållna värdeomdömen grundar generellt inte något ansvar för säljaren (jfr prop. 1988/89:76 s. 88). Högsta domstolen menar då att ett uttalande om att en bostadsrättslägenhet är ”nyrenoverad” eller ”moderniserad” inte medför att köparen har fog att förutsätta att den är fri från allvarliga fel; det krävs normalt också att det närmare har angetts att renoveringen eller moderniseringen avsett just sådana särskilda delar av lägenheten som senare visar sig vara felaktiga.

Nästa fråga är att konstatera vad som avviker, och på vilket sätt. Det kan exempelvis vara att det i kontraktet står att föreningen ska betala för elen, men att det visar sig att det är du som ska betala för den.

Det kan också vara att säljaren sagt att badrummet är fräsch och nyrenoverat 2023. Då har du rätt att förvänta dig att badrummet är fullt funktionellt, och om det inte är det, finns ett fel.

I dessa fall finns en konkret avvikelse i hur bostadsrätten faktiskt är, jämfört med vad säljarna lovat.

Ofta framkommer brister i olika egenskaper som varken du eller säljaren tänkt på innan köpet. Det kan exempelvis vara att det finns mögel under golvet i köket, men säljaren har inte lovat någonting kring skicket av golvet.

Då måste en annan typ av bedömning göras. Frågan är då om det är brister som gör att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad du kunnat förutsätta. Den bedömningen är inte helt lätt att göra, men delas huvudsakligen upp i två delar:

• Hur stor kostnaden är för att åtgärda felet, och
• Hur stor olägenhet felet innebär för dig som bostadsrättshavare.

Kostnaden för att åtgärda felet kan i sig göra att felet är väsentligt. Som tumregel krävs det att kostnaden för att åtgärda felet överstiger 6 % av priset för bostadsrätten.

Om kostnaden för att åtgärda felet i sig inte gör att felet är väsentligt, så kan olägenheten tas med i bedömningen. Ett badrum som inte kan användas som badrum är typiskt sett fel, och det oavsett hur mycket eller lite det kostar att åtgärda badrummet.

I slutändan måste en samlad bedömning göras av omständigheterna.

Är något fel och du är missnöjd med köpet är det bra att direkt rådfråga en advokat om vilka rättigheter du har. På så vis kan du agera korrekt mot säljaren utan att riskera att förlora din rätt till ersättning. Behöver du rådgivning eller juridiskt biträde, är du varmt välkommen att höra av dig till oss på 08-562 403 40.