Fel i bostadsrätt och reklamation, när måste köparen göra gällande fel?

Enligt 32 § köplagen så får inte en köpare åberopa att en vara är felaktig, om köparen inte lämnat säljaren meddelande om felet inom skälig tid från det att köparen märkt, eller borde ha märkt, felet. Det är vad som kallas för en reklamation.

En reklamation är helt enkelt en upplysning till säljaren om att det finns ett fel, och att köparen vill ha ersättning för det.

Lagstiftaren har infört en sådan plikt eftersom att det är viktigt för avtalsparter att snabbt veta vilka typer av krav som kommer från ett avtalsförhållande, så att avtalsparterna kan gå vidare till andra avtalsförhållanden utan att vara rädd för att få krav på sig långt efter. Exempelvis kan en säljare av en bostadsrätt vilja köpa en ny bostadsrätt, utan att behöva tänka på krav för den bostadsrätt som de sålde året innan. Ett annat skäl är att säljaren också ska få tillfälle att åtgärda felet på egen bekostnad, för att undvika att betala dig för felet.

Så utgångspunkten är att du ska reklamera inom skälig tid, och det gäller från och med det att du märkt eller borde ha märkt felet.

Reklamationsfristen börjar alltså från och med det att du märkt felet. Att märka felet innebär att förstå att det finns ett fel i bostadsrätten. Det anknyter till undersökningsplikten och vad köparen upptäcker som fel i bostadsrätten och är exempelvis när du märker att badrummets ventilation är dålig.

Det finns dock en skillnad mellan att misstänka att något är fel, och att faktiskt förstå det. Om du har misstankar om ett fel så har du inte märkt felet, men misstankar om felet är skäl för dig att undersöka närmare. Om du då vid din undersökning förstår vad som är felet, så har du upptäckt det, men om du misstänker något utan att göra något åt det, så borde du ha upptäckt felet efter en tid.

Att en köpare har en skälig tid på sig att reklamera från och med att köparen har märkt felet, är en bestämmelse som ger stort utrymme åt att göra en bedömning i det enskilda fallet. Hur lång tid som är skälig beror på många olika faktorer, vilka är:

• Vilka utredningar som krävdes för att förstå felet
• Hur lång tid som behövdes för att fundera på om felet kan göras gällande mot säljaren
• Tid att kontakta ombud
• Andra omständigheter som har hindrat en från att ta kontakt med säljaren.

Det är nästan alltid för sent att reklamera efter att två år har gått från tillträdet av bostadsrätten.

Plikten att reklamera är stark. Det är alltså väldigt viktigt att reklamera så snabbt du märker ett fel. Du behöver inte heller bestämma dig för att göra någonting med det, det kan du bestämma senare.

En reklamation är i princip ett meddelande om ett fel i bostadsrätten som en köpare skickar till säljaren. För att reklamationen ska uppfylla kraven förutsätts att köparen anger vari felet huvudsakligen består, hur det visar sig eller i vilket avseende som varan enligt köparens uppfattning avviker från avtalad standard. Det krävs inte någon detaljerad beskrivning av felets beskaffenhet. (Jfr. prop. 1988/89:76 s. 123 f. och NJA 2020 s. 951).

Ibland är de klagomål du redan framfört tillräckliga för att anses utgöra en reklamation, men det är inte säkert. En kort checklista på vad som ska finnas med i en reklamation är:

• En beskrivning av felet du upptäckt
• Att du anser att säljaren är ansvarig för felet
• Att du kan komma att kräva ersättning från säljaren
• Om det är aktuellt, att säljaren får åtgärda felet på egen bekostnad och
• Att du återkommer med ett specificerat krav vid ett senare tillfälle.

Oavsett om du är köpare eller säljare av en bostadsrätt hjälper vi dig. Kontakta oss på 08-562 403 40.