Bostadsrätt:
Ändring eller upphörande av bostadsrätt

Nedan kan ni läsa om allmänna förutsättningar för ”dödningsförfarandet” och en enkel beskrivning av ett normalförlopp när vi biträder er.

ÄNDRING AV LÄGENHETER

Ibland behöver föreningar göra ändringar av lägenheter. Det kan handla om att ett förråd som tillhör föreningen istället ska vara en del av en bostadsrätt eller om outnyttjade ytor som föreningen vill upplåta till medlemmar. Oavsett anledning behöver föreningen ”döda” den befintliga bostadsrätten för att kunna göra ändringar av lägenheten. Nedan kan ni läsa om allmänna förutsättningar för ”dödningsförfarandet” och en enkel beskrivning av ett normalförlopp när vi biträder er.

ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR

Upplåtelse av bostadsrätt skall ske till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Syftet är i princip att bostadsrätten skall bestå för all framtid. Lagstiftaren har dock gett bostadsrättsföreningen möjlighet att låta bostadsrätten upphöra efter beslut på föreningsstämman under förutsättning, dels av att föreningen först blivit innehavare av bostadsrätten, dels av att en eventuell panthavare medgivit att bostadsrätten upphör eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.

Skulle föreningen besluta om att låta bostadsrätten upphöra, trots att bostadsrätten har ett värde för panthavaren och denne inte gett sitt samtycke, kan panthavaren rikta ett skadeståndsanspråk mot föreningen. Om beslutet att bostadsrätten ska upphöra sker utan att föreningen förvärvat bostadsrätten först, eller i vissa fall träffat särskild överenskommelse med bostadsrättshavararen, så kan även bostadsrättshavaren rikta skadeståndsanspråk mot föreningen.

Föreningsstämmans beslut om att låta bostadsrätten upphöra kan tas med enkel majoritet, eftersom denna typ av beslut kan tas på föreningsstämma och inte finns med i uppräkningen bland de beslut som kräver särskild majoritet.

När föreningen beslutar om att låta en bostadsrätt upphöra brukar det kallas att föreningen ”dödar” bostadsrätten. Själva förfarandet kallas därför i dagligt tal för ”dödningsförfarande”.

DÖDNINGSFÖRFARNADET

Dödningsförfarandet innebär att bostadsrättshavaren till de berörda bostadsrätterna genom ett avtal säljer bostadsrätterna till föreningen. Sedan dödar föreningen bostadsrätterna på en föreningsstämma. Beroende på situationen kan sedan motsvarande lägenhet upplåtas på nytt, en mindre lägenhet upplåtas, en större lägenhet upplåtas, föreningen själv nyttja lägenheten som gemensamhetsutrymme eller upplåta lägenheten med hyresrätt. I det senare fallet är det viktigt att komma ihåg att ändrat ändamål från bostad till lokal eller vice versa i regel kräver bygglov.

DET PRAKTISKA FÖRFARNADET

Ett enkelt dödningsförfarande kan ske i fyra steg enligt nedan.

Bostadsrättshavaren säljer sin bostadsrätt till föreningen.
Föreningen beslutar därefter på föreningsstämma att döda bostadsrätten för att därefter upplåta den som hyresrätt underförutsättning att samtycke erhålls från panthavare. Beslutet skall som ovan nämnts tas med enkel majoritet och skall protokollföras i vanlig ordning.
Föreningens styrelse kontaktar eventuella panthavare för inhämtande av nödvändigt samtycke.
Föreningens styrelse fattar därefter ev. beslut om att upplåta lägenheten, ev tillsammans med ytterligare utrymme, ev del därav. Det kan vara fråga om hyresrätt eller bostadsrätt, bostad eller lokal. Myndighetskrav skall följas vad gäller brukbarhet och ev. bygglov.

Som framgår finns det variationer på ovanstående.

LÄGENHETSFÖRTECKNING

Alla ändringar ska noteras i föreningens lägenhetsförteckning och källan till ändringarna ska finnas fogad till denna. Det betyder att avtal, stämmo- och styrelseprotokoll ska fogas till lägenhetsförteckningen. När upplåtelse sker.