Kan en tredskodom om äganderätt gälla som prejudikat i en senare tvist om panträtt?

HS mot NH i Högsta domstolen. HS är klagande och NH är motpart.

Tvisten handlar om huruvida en tidigare tredskodom om äganderätt har rättskraft och därmed prejudiciell betydelse i en tvist om panträtt i en fastighet. HS hävdar att hon har bättre rätt till fastigheten och att en tidigare tredskodom ska gälla som prejudikat i tvisten mot NH, som innehar en panträtt i fastigheten.

HS sålde 2014 en fastighet till bolaget Iles Finance OÜ, företrätt av HS
dåvarande make KS. Efter försäljningen ansökte bolaget om lagfart och en inteckning om 4 miljoner kronor i fastigheten, vilket beviljades och ett pantbrev utfärdades. KS lånade senare 3,3 miljoner kronor av NH och använde pantbrevet som säkerhet för lånet.

HS hävdade senare att hennes namnteckning på överlåtelsehandlingen var förfalskad och väckte talan mot bolaget. Nacka tingsrätt biföll hennes talan genom tredskodom i januari 2017, vilket innebar att HS återfick lagfarten på fastigheten. HS väckte därefter talan mot NH och krävde att NH skulle överlämna pantbrevet till henne. Tingsrätten och hovrätten avgjorde genom mellandom att tredskodomen inte hade rättskraft i tvisten mellan HS och NH.

Högsta domstolen fastställer hovrättens domslut att tredskodomen inte har prejudiciell betydelse i den pågående tvisten mellan HS och NH.

Högsta domstolen konstaterar att en doms rättskraft i princip är begränsad till parterna i målet. Rättskraften innebär att den sak som avgjorts genom domen inte kan prövas igen mellan samma parter. I vissa undantagsfall kan rättskraften omfatta tredje man, till exempel om denne påverkas direkt av domens utfall eller om det rör sig om odelbara anspråk.

I detta fall innebär det att tredskodomen mellan HS och bolaget inte har rättskraft i tvisten mellan HS och NH om panträtten, eftersom panthavaren (NH) inte är bunden av ägarens (HS) civilrättsliga dispositioner över fastigheten. Fastighetsägaren kan inte med bindande verkan för panthavaren förfoga över panträtten genom avtal eller dom.

Domstolen betonar också att panthavarens rätt inte påverkas av huruvida pantbrevet utfärdades före eller efter tredskodomen. Viktigare är istället den information panthavaren hade vid tidpunkten för pantupplåtelsen. Eftersom NH inte hade någon anledning att misstänka att KS handlingar var förfalskade, påverkas inte hans rätt av tredskodomen.

Det är viktigt att vara medveten om att en dom mellan två parter i en tvist om fastighetens äganderätt inte nödvändigtvis påverkar tredje man, såsom en panthavare. När det gäller panträtt i fastigheter är det viktigt att säkerställa giltigheten av alla dokument och handlingar som ligger till grund för säkerheten. Kontrollera alltid noggrant de juridiska handlingarna för att undvika framtida tvister och säkerställ att alla parter har kännedom om eventuella tidigare rättstvister som kan påverka rättsförhållandet.

För mer information om fallet, läs här.