Fastighetsrätt:
Föreningens dolda tillgångar – exploatering av råvind

Det kan röra sig om råvind, hisschakt, gemensamhetslokaler samt källarutrymmen som inte nyttjas till sin fulla potential.

Där kvadratmeterpriserna är höga kan det handla om stora ekonomiska värden som kan frigöras. Det kan ge stora intäkter i form av köpeskilling och rent allmänt är det bra att öka upplåten yta och antalet bostadsrättshavare som kan vara med och dela på att betala årsavgifter. Tillskottet kan användas för att sänka årsavgifterna generellt eller för att stärka föreningsekonomin.

Det kan vara bra att amortera av föreningens lån innan årsavgifterna sänks mer markant. Om föreningen är fri från lån redan så kan man dela ut överskottet, ibland skattefritt.

Ombyggnad som kräver bygglov är i regel en sådan väsentlig förändring av föreningens hus som kräver att stämmobeslut fattas med enkel majoritet enligt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen. Det kan röra sig om allt från ändrad användning som kräver bygglov till att bygga om vinden med, takkupor, terrasser eller annars förändra husets yttre. Inför ett vindsprojekt tar styrelsen fram ett beslutsunderlag åt medlemmarna, där styrelsen också kan föreslå metod för att genomföra arbetena.

Om vi tittar närmare på vindsprojekt så finns det två dominerande modeller. Vi tänker oss att föreningen redan gått igenom den mödosamma hanteringen med att få bygglov

Föreningen anlitar en bra projektledare för att genomföra projektet och upphandlar sedan en entreprenad på sedvanligt sätt. Var noga med att ingen ”styr” upphandlingen och begränsar den till nischaktörer. När entreprenaden är upphandlad och klar utförs arbetena på samma sätt som föreningen utför andra arbeten i föreningens hus. Sedan när bostadsrätterna är klara för upplåtelse så anlitas mäklare för försäljning på öppna marknaden. Föreningen behöver inte bygga klart, det räcker att lägenheterna är avgränsade och fullt funktionsdugliga för bostadsrättshavarens egna färdigställande. Det brukar dock vara bättre ekonomi i att föreningen färdigställer fullständigt. Det är då bra att blanda in mäklaren tidigt för att ta vara på mäklarens kompetens kring vilken utformning och utförande som är ”hetast” på marknaden och ger bäst pris. Båda metoderna inom denna modell innebär att föreningen får all vinst.

En annan modell är att föreningen upplåter utrymmet till en bostadsrätthavare som också är entreprenör. Denne utför sedan såväl arbete som föreningen ansvarar för och vad som krävs för att färdigställa bostadsrättslägenheten/erna. När allt är klart överlåter ”bostadsrättshavaren” sin lägenhet. Extern part som hjälper till med upphandlingen kan styra upphandlingen till ett begränsat antal aktörer som kanske ger kickbacks om de får uppdraget till slut, som tack för att få ha varit med i den begränsade kretsen som har chans att få uppdraget. I denna modell plockar ”bostadsrättshavaren” ut vinst från entreprenaden och genom försäljningen av bostadsrätten.

Den andra modellen fungerar om föreningen går in i det med helt öppna ögon och medvetet först kalkylerar vad ett eget projekt skulle ge och sedan jämför det med vad denna andra modell skulle ge. Frågan är varför föreningen skulle vilja ha mindre betalt och gynna utomstående istället för att gynna medlemmarna. Det finns naturligtvis entreprenörer som inte ger kickbacks för att få uppdraget och inte heller skär emellan mer än skäligt, i de fallen är skillnaderna mellan modellerna inte så stor rent ekonomiskt. Men det är lätt hänt att man istället diskret och försiktigt styrs till ett nätverk av aktörer och i den begränsade scen som sätts upp får illusionen av att bästa alternativet vunnit upphandlingen. Men slutresultatet är då mycket långt ifrån vad projektet borde ha kunnat ge föreningen.

Den första metoden ger mer pengar till föreningen eftersom vinsten inte ska delas i flera led utan helt tillfaller föreningen. Denna modell är det därför ingen som marknadsför. För det finns ingen annan än föreningen som tjänar pengar.

Den andra modellen marknadsförs av dem som gärna vill vara med och ta en del av föreningens möjliga vinst. Den andra modellens näst största nackdel, utöver att det ger mindre pengar till föreningen, är att ”bostadsrättshavaren” har ekonomiskt incitament att spendera på lägenhetens inre, för att få högt pris för bostadsrätten, och snåla på det som föreningen har ansvaret för och bekostar underhållet för långsiktigt.

Argumenten för varför den andra modellen skulle vara bra ändå är många, men alla argumenten vi någonsin har hört syftar till att påverka en lekmannastyrelse och förutsätter att styrelsen på något sätt kommer att tro att det är fördelaktigt och att det inte finns några problem med att någon annan än föreningen har kontrollen över ombyggnad av föreningens hus.

Varje påstådd fördel kan uppnås bättre, och varje risk minimeras bättre, med ett projekt i föreningens egen regi. De som är inne i ”andra modellen” och gör vinst på föreningens bekostnad har vanan att diskreditera den naturliga modellen med föreningens egen upphandling. T. ex. antyds att det skulle vara mer riskabelt med första alternativet, mer arbetskrävande och att vinsten skulle riskera att utebli. Argumenten spelar på oro och bygger på misstänkliggörande av allt som riskerar modellen, såsom byggare som står utanför nätverken. Sådana argument är naturligtvis falska och framförs utan föreningens bästa för ögonen, men är ibland svåra att genomskåda.

Naturligtvis behöver föreningen ha en duktig projektledare för att första modellen ska vara genomförbar. På samma sätt som styrelsen anlitar en projektledare i samband med andra större projekt i föreningens hus. Men det är betydligt mindre riskabelt att ha en egen projektledare som naturligt är lojal med föreningen och har föreningens intressen för ögonen än att förlita sig på att ”bostadsrättshavaren” kan göra ett lika bra jobb.

På Creo hjälper vi ofta till med alla problem som brukar uppstå med den andra modellen med entreprenör som bostadsrättshavare.

Föreningar som använder första modellen med egen projektledare och sedan upplåter till en bostadsrättshavare som avser att bo i lägenheten har sällan problem och har endast behov av viss problemförebyggande rådgivning inför projektets start. Eventuellt behövs även viss begränsad hjälp med avtalshandlingar.